Le Portugal est devenu la destination réflexe de la retraite française au soleil : deux heures et quelques de vol, une communauté déjà installée, une réputation de fiscalité douce. Le problème, c'est que l'essentiel de ce qui s'écrit sur le sujet date d'un monde disparu : le statut RNH et son taux de 10 % sur les pensions sont fermés aux nouveaux arrivants, le visa D7 ne concerne pas les Français, et les loyers de Lisbonne cités par les blogs de 2020 sont deux fois trop bas.
Ce guide s'adresse à un retraité français, seul ou en couple, pension du privé ou de la fonction publique, qui envisage sérieusement de s'installer. Il repose sur les textes et données vérifiés au 29 août 2026 : loi portugaise sur la libre circulation, table des taxes de l'AIMA, code de l'IRS et budget 2026, convention fiscale franco-portugaise, fiches de l'Assurance retraite et du CLEISS, profils santé européens, statistiques INE, normales de l'IPMA. Quand une donnée manque ou que deux sources officielles se contredisent, c'est écrit tel quel.
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À retenir
- Aucun visa. Un Français entre avec sa carte d'identité, séjourne librement trois mois, puis demande le certificat de résidence européen, le CRUE, à la mairie : 15 € en ligne, 18 € au guichet, valable cinq ans, table des taxes 2026.
- Le régime RNH est mort pour les nouveaux arrivants depuis le 1er janvier 2024 : une pension privée est imposée au barème portugais 2026, neuf tranches de 12,5 % à 48 %.
- La pension de fonctionnaire reste imposée en France, sauf nationalité portugaise. La pension du privé bascule intégralement vers le Portugal.
- Ni CSG, ni CRDS, ni Casa, mais une cotisation d'assurance maladie de 3,2 % sur la base et 4,2 % sur les complémentaires, taux affichés en 2026.
- La vie coûte environ 22 % de moins qu'en France, Eurostat 2024, mais l'alimentation 8 % seulement. Loyer médian des nouveaux baux à Lisbonne : 17,42 €/m² au 1er trimestre 2026.
- 15,5 % des inscrits du système de santé public n'ont pas de médecin de famille en juin 2026, et 31 % dans la région de Lisbonne début 2025. Le S1 vous ouvre ce système, pas un passe-droit.
La voie d'entrée : la liberté de circulation, pas un visa
Commençons par la seule chose qui compte vraiment : un citoyen français n'a besoin d'aucun visa pour s'installer au Portugal. Le portail officiel des visas du ministère portugais des Affaires étrangères l'écrit sans ambiguïté : l'obligation de visa de longue durée ne s'applique pas aux ressortissants de l'Union européenne. Pendant les trois premiers mois, aucune formalité : une carte d'identité ou un passeport en cours de validité suffit, règle en vigueur en 2026.
Le CRUE, un certificat de mairie à 15 euros
Au-delà de trois mois, le titre de séjour du retraité français s'appelle le Certificado de Registo de Cidadão da União Europeia, le CRUE. Il se demande dans les 30 jours suivant l'expiration des trois premiers mois, soit entre le 91e et le 120e jour de présence, auprès de la Câmara Municipal, la mairie du lieu de résidence. Pas auprès de l'AIMA, l'agence des migrations, ni d'un consulat. La base légale est la loi portugaise n° 37/2006 du 9 août 2006.
Pour un retraité, personne dite inactive, les pièces tiennent en deux lignes : une pièce d'identité valide et une déclaration sur l'honneur de ressources suffisantes. L'assurance santé n'est exigée que par réciprocité, et aucun justificatif bancaire n'est listé par les textes. Le droit de l'Union ajoute qu'aucun montant fixe de ressources n'est opposable à un citoyen européen inactif et que l'attestation doit en principe être délivrée immédiatement. En cas de non-enregistrement, une amende est possible, pas une expulsion ; la loi 37/2006 elle-même la fixe, à son article 30, entre 400 € et 1 500 €, montants réduits de moitié en cas de simple négligence (et de 500 € à 2 500 € pour un enregistrement obtenu ou conservé sans en remplir les conditions).
Côté tarif, la table des taxes 2026 de l'AIMA affiche 15 € par canal numérique et 18 € au guichet après 25 ans ; la fiche du portail gov.pt, qui annonçait 15 € tout court, a disparu dans la réorganisation 2026 des portails publics, et la table de l'AIMA reste la seule source officielle consultable. Le certificat est valable cinq ans. Sur le délai de délivrance, remise immédiate selon gov.pt, un mois au minimum selon la page de l'AIMA : la pratique varie selon les mairies.
Après cinq ans, la résidence permanente
Au bout de cinq ans de résidence légale continue, le retraité demande le certificat de résidence permanente européen, délivré cette fois par l'AIMA, avec un délai annoncé de trois mois au maximum et, depuis le 1er juillet 2026, une demande entièrement en ligne. Un conjoint ou ascendant à charge d'un pays tiers bénéficie d'une carte de résidence de membre de famille de citoyen européen, bien plus protectrice que le droit commun.
D7, golden visa, RNH : les fausses pistes qui encombrent le sujet
Le sujet est saturé de contenus écrits pour des Anglo-Saxons puis traduits sans réflexion : trois dispositifs qui ne concernent pas, ou plus, un Français de 2026 occupent l'essentiel des pages. Mise au point.
| Dispositif | Pour qui | Coût et conditions | Verdict pour un Français |
|---|---|---|---|
| Séjour libre | Citoyens UE, EEE, Suisse | Carte d'identité ou passeport valide, jusqu'à 3 mois | C'est votre régime d'entrée |
| CRUE, certificat de registo | Citoyens UE au-delà de 3 mois | 15 € en ligne, 18 € au guichet, déclaration de ressources sur l'honneur, valable 5 ans, en mairie | C'est votre titre de séjour |
| Résidence permanente UE | Citoyens UE après 5 ans | Pièce d'identité et CRUE, via l'AIMA, en ligne depuis juillet 2026 | L'étape suivante, automatique dans son principe |
| Visa D7, retraités et revenus passifs | Pays tiers uniquement, Britanniques, Américains... | Référence de ressources 2026 : le salaire minimum, 920 € nets par mois, pondéré selon la famille | Sans objet : il ne vous concerne pas |
| Golden visa | Pays tiers uniquement | 842,80 € de frais de dossier et 8 418,90 € à l'octroi, table 2026 ; la voie par achat immobilier est supprimée depuis octobre 2023 | Sans objet, et hors de prix |
Le visa D7 d'abord. Il vise les retraités et personnes vivant de leurs revenus, mais ne s'adresse qu'aux ressortissants de pays soumis à visa. Les seuils qu'on lit partout, 665, 705, 760 ou 820 € par mois, sont d'anciens salaires minimums ; la référence 2026 est de 920 € nets. Et aucun de ces montants ne vous est opposable : la déclaration sur l'honneur suffit.
Le golden visa ensuite. Réservé aux pays tiers, il est doublement sans objet : inutile pour qui a déjà le droit de s'installer, et amputé de sa voie immobilière, supprimée en octobre 2023. Les sites qui vendent encore un appartement à Lisbonne comme un titre de séjour ont trois ans de retard sur la loi.
Dernier fantôme : le SEF. L'ancien service des étrangers et frontières n'existe plus, remplacé par l'AIMA, créée par un décret-loi de juin 2023. Tout tutoriel qui vous y envoie est périmé, et l'interlocuteur d'un citoyen européen est de toute façon la mairie. Quant au régime fiscal RNH, le plus gros malentendu du sujet, il mérite son propre chapitre plus bas.
La procédure, pièce par pièce
L'installation tient en une poignée de démarches, dont l'ordre compte plus que la difficulté.
Le NIF d'abord. Le numéro fiscal portugais est la clé de tout : compte bancaire, bail, contrats, sécurité sociale. Gratuit et attribué immédiatement, il se demande en ligne ou au guichet de n'importe quel service des Finanças, avec pièce d'identité et justificatif d'adresse. Résident d'un pays de l'Union, vous n'avez pas à désigner de représentant fiscal.
Le compte bancaire ensuite. Toutes les banques doivent proposer le compte de services bancaires minimums, Toutes les banques doivent proposer le compte de services bancaires minimums, dont les frais annuels sont plafonnés par la loi à 1 % de l'indicateur social IAS, soit 5,37 € pour l'année 2026, l'IAS ayant été porté à 537,13 € par une portaria du 30 décembre 2025.. Aucun dépôt minimum n'est exigé par ce dispositif légal.
Le CRUE entre le 91e et le 120e jour, en mairie. Le permis de conduire, lui, n'a pas à être échangé : un permis européen reste valable jusqu'à sa date d'expiration. La seule obligation vérifiée auprès de l'IMT, l'autorité des transports, est d'y enregistrer sa résidence, gratuitement, dans les 60 jours suivant l'installation. L'échange volontaire coûte 30 €, moins 10 % en ligne, et les anciens permis à validité illimitée devront de toute façon être échangés au plus tard en 2033 selon les règles européennes.
Le déménagement ne donne lieu à aucune formalité douanière entre pays de l'Union. Le véhicule doit en revanche être immatriculé au Portugal, sous six mois selon la page des formalités de l'ambassade de France ; une exonération de la taxe d'immatriculation ISV existe pour les transferts de résidence, mais ses conditions 2026 n'ont pas pu être vérifiées sur une source officielle, faites-les confirmer avant de rapatrier votre voiture. Les animaux voyagent avec le passeport européen : puce, vaccin antirabique, 21 jours de délai après une primo-vaccination, cinq animaux au maximum par voyageur.
Restent deux courriers côté français : la nouvelle adresse à chacune de vos caisses de retraite, et à l'administration fiscale, qui transfère votre dossier au service des impôts des particuliers non-résidents. On y revient, car c'est là que se joue l'essentiel.
Fiscalité : ce que le Portugal prend, ce que la France garde
C'est le chapitre où l'écart entre la légende et le droit est le plus spectaculaire, et celui qui doit être lu avant tous les autres.
Le RNH est mort, et rien ne le remplace pour un retraité
Le régime du résident non habituel, qui offrait d'abord une exonération totale puis, pour les inscrits à partir de 2020, un taux de 10 % sur les pensions étrangères, a été abrogé par la loi de budget 2024, votée fin décembre 2023. Il ne subsiste qu'à titre transitoire pour ceux qui étaient inscrits ou remplissaient les conditions avant la fermeture, jusqu'au terme de leurs dix ans. Un retraité qui s'installe en 2026 n'a droit à rien de tout cela.
Son remplaçant, l'IFICI, surnommé RNH 2.0 par les cabinets, taxe à 20 % pendant dix ans certains revenus d'activité qualifiés, recherche, enseignement supérieur, startups certifiées, et exonère divers revenus étrangers à l'exclusion expresse des pensions. Un simple retraité y est inéligible. Toute page qui promet encore 10 %, ou 20 %, sur votre pension pour une installation en 2026 vous induit en erreur.
Le barème portugais qui s'applique vraiment en 2026
Vous devenez résident fiscal portugais au-delà de 183 jours de présence sur toute période de douze mois, ou dès que vous disposez d'un logement destiné à devenir votre résidence habituelle, avec effet au premier jour. Votre pension privée est alors imposée au barème de l'IRS des revenus 2026 : neuf tranches, 12,5 % jusqu'à 8 342 € de revenu imposable, 48 % au-delà de 86 634 €, plus une surtaxe de solidarité de 2,5 % au-delà de 80 000 € et de 5 % au-delà de 250 000 €. Les couples bénéficient d'un quotient conjugal, Les couples bénéficient d'un quotient conjugal, chaque pensionné d'un abattement de 4 587,09 € en 2026, soit 8,54 fois l'IAS fixé à 537,13 € par la Portaria n.º 480-A/2025/1 du 30 décembre 2025 ; le chiffre de 4 104 € qui circule est périmé. ; le chiffre de 4 104 € qui circule est périmé. Déclaration au plus tard le 30 juin de l'année suivante, comptes bancaires étrangers à signaler.
Qui impose quoi : la convention de 1971
La France et le Portugal sont liés par une convention fiscale signée le 14 janvier 1971, modifiée par un avenant du 25 août 2016, qui couvre expressément la CSG et la CRDS. Contrairement à une rumeur récurrente, elle est bien en vigueur. Voici comment elle répartit les droits d'imposer.
| Nature du revenu | Article | Qui impose | Conséquence concrète |
|---|---|---|---|
| Pension privée, base et complémentaires d'un emploi salarié | 19 | Portugal seul | Aucune retenue française : imposition au barème portugais de 12,5 % à 48 % en 2026 |
| Pension publique, fonction publique | 20 § 2 | France seule | Sauf si le retraité réside au Portugal et possède la nationalité portugaise |
| Loyers d'un bien situé en France | 6 | France | Déclaration annuelle au service des non-résidents, prélèvements sociaux en sus |
| Plus-value immobilière | 14 | État de situation du bien | La vente d'un bien conservé en France reste imposée en France |
| Dividendes de source française | 11 | Résidence, source plafonnée à 15 % | Retenue française limitée par la convention, formulaires 5000 et 5001 chaque année |
| Intérêts de source française | 12 | Résidence, source plafonnée à 12 % | 10 % pour les obligations émises en France après le 1er janvier 1965 |
| Revenus imposables au Portugal, côté France | 24 | Exonération en France | Avec règle du taux effectif sur les revenus restés imposables en France |
La ligne qui change tout est la première : la pension d'un salarié du privé, base et Agirc-Arrco comprises, n'est imposable que dans l'État de résidence, et selon son niveau l'opération peut être neutre, gagnante ou perdante. La deuxième est le piège classique des simulateurs : un fonctionnaire retraité reste imposé en France par la retenue à la source de l'article 182 A, barème des revenus 2025, dernier vérifié : 0 % jusqu'à 17 122 €, 12 % jusqu'à 49 667 €, 20 % au-delà, après un abattement de 10 %.
Ce que la France continue de prélever
Sur les revenus de source française restant imposables en France : le taux minimum des non-résidents, 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus 2025 puis 30 %, sauf option pour le taux moyen, et, sur les loyers d'un bien conservé en France, les prélèvements sociaux, 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé dès les revenus 2025. Les affiliés d'un régime de sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace économique européen ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, mais le cas du retraité couvert par la France via le S1 n'est pas tranché par les fiches officielles : faites confirmer votre situation par écrit avant de bâtir un rendement locatif dessus.
Un mot enfin sur les successions, car le zéro droits de succession des plaquettes commerciales est une demi-vérité. Côté portugais, les transmissions à titre gratuit supportent un droit de timbre de 10 %, dont sont exonérés le conjoint, les descendants et les ascendants, état 2026. Mais il n'existe aucune convention fiscale générale sur les successions entre la France et le Portugal : des héritiers restés en France peuvent être imposés selon les règles françaises malgré l'exonération portugaise. À faire vérifier par un notaire avant le départ, pas après.
Pension, certificat de vie, ASPA : ce qui suit et ce qui reste
Bonne nouvelle d'abord : la pension française est versée sans condition de territoire, y compris sur un compte portugais, frais de virement à vérifier auprès de votre banque. La complémentaire Agirc-Arrco reste versée mensuellement et d'avance pour un compte domicilié en Europe. Pas de convention bilatérale de sécurité sociale entre les deux pays, et ce n'est pas un problème : les règlements européens de coordination s'appliquent.
Sur le montant net, le départ joue dans les deux sens. La CSG, la CRDS et la Casa ne sont plus prélevées sur la pension d'un retraité domicilié fiscalement hors de France. À la place, tant que la couverture maladie reste à la charge de la France, une cotisation d'assurance maladie est retenue : 3,2 % sur la base et 4,2 % sur les complémentaires, taux affichés en 2026. Les simulations qui promettent une pension brute égale au net, comme celles qui déduisent plus de 9 % de prélèvements sociaux, sont donc fausses toutes les deux.
Le certificat de vie est ici presque un non-sujet : le Portugal figure dans les listes officielles de pays à échange automatisé des données d'état civil, et les retraités qui y résident n'ont en principe plus de certificat annuel à renvoyer, état confirmé fin 2025 par le consulat de France. Si vous n'êtes pas identifié dans les échanges, le certificat reste exigé, validé par la junta de freguesia du quartier ou via l'application biométrique lancée en juin 2024. En cas de demande, ne traînez pas : les sources officielles se contredisent sur le délai, un mois ou deux, avec la même sanction, la suspension des pensions.
Reste ce qui ne part pas. L'ASPA n'est pas exportable : le minimum vieillesse, 1 043,59 € par mois pour une personne seule et 1 620,18 € pour un couple au 1er janvier 2026, exige une résidence stable en France, plus de neuf mois par an. Même logique pour l'allocation personnalisée d'autonomie. Pour une petite pension complétée par l'ASPA, le départ est une perte sèche.
Se soigner : le S1, le SNS et ses files d'attente
Le mécanisme : votre couverture voyage avec le formulaire S1
Le retraité qui ne perçoit qu'une pension française demande, avant le départ, le document portable S1 à sa caisse du régime de base, au centre de gestion de Nantes pour une pension civile ou militaire. Sur place, il l'enregistre auprès de l'assurance maladie de son lieu de résidence puis s'inscrit au centre de santé de sa zone, porte d'entrée du SNS, le service national de santé ; le guichet exact varie selon les sources. Il est alors soigné selon la législation portugaise, aux frais du régime français, garde la prise en charge de tous ses soins lors de ses séjours en France, et sa carte européenne d'assurance maladie reste délivrée par sa caisse française. Corollaire : l'assurance privée que des courtiers présentent comme obligatoire pour le CRUE ne l'est pas, le S1 couvre ce point.
Ce que vaut réellement le SNS en 2026
Le SNS est universel, financé par l'impôt et, depuis 2022, gratuit au point d'usage, à une exception près : les urgences hospitalières sans référencement ni hospitalisation, où un ticket subsiste et où les actes de diagnostic peuvent être facturés jusqu'à 40 €. Depuis fin 2024, un triage téléphonique par la ligne SNS 24 est d'ailleurs exigé avant de s'y présenter. Les résultats cliniques sont bons : mortalité évitable par les soins inférieure de 17 % à la moyenne européenne, espérance de vie de 82,7 ans en 2024.
Mais l'accès, lui, est en crise. En juin 2026, 1,67 million d'usagers inscrits, soit 15,5 %, n'avaient pas de médecin de famille, proportion montée à 31 % dans la région de Lisbonne début 2025, contre 3 % dans le Nord. Fin 2024, 925 000 personnes attendaient une première consultation de spécialiste, plus de la moitié au-delà du délai garanti, et plus de 200 000 une chirurgie programmée ; en 2023, 51 % des 65 ans et plus victimes d'une fracture de hanche ont attendu plus de 48 heures avant d'être opérés. Et sur les neuf premiers mois de 2025, environ un quart des appels au triage sont restés sans réponse. Détail utile : les usagers sans contact avec leur centre de santé depuis cinq ans sont reclassés inactifs, maintenez donc un contact périodique.
Conséquence, le privé est devenu un second pilier : près d'un tiers de la population détient une assurance santé volontaire, et le reste à charge des ménages atteint 29 % de la dépense de santé, presque le double de la moyenne européenne, tiré par les médicaments et par le dentaire, largement exclu du panier public. Pour le privé, comptez une assurance sur devis, ou la Caisse des Français de l'Étranger, facultative puisque le S1 existe : 492 € par trimestre en solo, 894 € en famille au barème d'avril 2026, révisable à tout moment, le Portugal étant classé en zone 3 sur les 5 du barème CFE, une zone intermédiaire où l'hospitalisation est remboursée à 42 % des frais réels et les actes techniques à 30 %.
Combien ça coûte, poste par poste
Vue d'ensemble d'abord : selon Eurostat, données 2024, le niveau général des prix portugais s'établit à 87 sur une base 100 européenne, contre 111,2 pour la France, soit environ 22 % de moins. Mais cet écart moyen cache des postes très inégaux : environ 31 % de moins qu'en France au restaurant, nettement moins aussi sur le poste logement et énergie, mais environ 8 % seulement sur l'alimentation, au niveau de la moyenne européenne. Le mythe des courses à moitié prix ne survit pas aux données.
| Poste | Montant constaté | Source et date |
|---|---|---|
| Loyer, 80 m², nouveau bail à Lisbonne | ≈ 1 400 € au loyer médian de 17,42 €/m² | INE, 1er trimestre 2026 |
| Loyer, 80 m², nouveau bail à Porto | ≈ 1 170 € au loyer médian de 14,60 €/m² | INE, 1er trimestre 2026 |
| Loyer, 100 m² dans l'intérieur du pays | Moins de 500 €, loyers médians sous 5 €/m² | INE, 1er trimestre 2026 |
| Panier alimentaire de référence, 63 produits essentiels | 252,62 €, en hausse de 11,45 € sur un an | Suivi DECO Proteste, relevé du 27 août 2026 |
| Électricité, tarif réglementé | 0,1654 €/kWh hors TVA, plus 5,80 à 11,10 € d'abonnement selon la puissance | ERSE, tarifs 2026 |
| Internet fixe | 29 à 34 € selon la ville | Relevés crowdsourcés, août 2026, à recouper |
| Transports publics à Lisbonne | Passe 40 €, ramené à 20 € après 65 ans, gratuité possible pour les 65 ans et plus résidents fiscaux de la ville | Metro de Lisboa, août 2026 |
| Passe ferroviaire national, trains régionaux et Intercidades | 20 € par mois et par personne | CP, août 2026 |
| Essence SP95 | 1,986 €/L, contre 2,063 €/L en France | Bulletin pétrolier européen, relevé du 24 août 2026 |
| Couverture santé CFE, facultative, formule famille | 298 € par mois, 894 € par trimestre | Barème CFE d'avril 2026 |
| Aller-retour Paris depuis Lisbonne, Porto ou Faro | ≈ 100 à 123 € en janvier, ≈ 195 à 247 € en juillet-août | Relevés de comparateur du 29 août 2026, prix volatils |
Quelques clés de lecture. Les loyers cités sont des médianes de nouveaux contrats, pas des annonces : c'est ce que paient les entrants, en hausse de 9,1 % sur un an au premier trimestre 2026 ; en cours de bail, la revalorisation légale 2026 est plafonnée à 2,24 %. Le panier DECO est un indicateur de prix, pas un budget de couple. Les restaurants restent l'atout maître, repas courant entre 12 et 15 € selon la ville en août 2026.
Deux postes encore. La voiture : les carburants portugais sont à peine moins chers que les français, 3,7 % d'écart sur l'essence fin août 2026, et la ville s'en passe bien, entre billet à 1,90 € à Lisbonne et passe ferroviaire à 20 €, étendu aux trains urbains de Lisbonne et Porto dès septembre 2026. L'aide à domicile ensuite : le salaire minimum, référence d'un temps plein déclaré, est de 920 € par mois en 2026, versé sur quatorze mois, pour un salaire moyen brut constaté d'environ 1 835 € par mois au deuxième trimestre 2026 selon l'INE.
Dernier poste, structurellement oublié des budgets d'expatriation : les retours en France. Les trois routes principales vers Paris suivent la même courbe, environ 100 à 123 € l'aller-retour en janvier et le double en juillet-août, relevés du 29 août 2026, prix volatils par nature. Un couple qui rentre deux fois par an, dont une fois l'été, doit budgéter ce poste comme un vrai loyer annuel.
Se loger ou acheter : un marché en surchauffe
Le logement est devenu le premier problème du Portugal. Au premier trimestre 2026, le prix médian des transactions atteint 2 337 € le mètre carré au niveau national, en hausse de 19,8 % sur un an : 5 292 € à Lisbonne, 5 000 € à Cascais, 3 352 € en Algarve, 2 552 € autour de Porto, mais 1 491 € dans la région de Coimbra et 852 € dans l'Alto Alentejo. Tout budget d'achat bâti sur des chiffres antérieurs à 2025 est faux de 20 à 40 %.
Deuxième donnée officielle à connaître avant de négocier : au premier trimestre 2026, les acquéreurs domiciliés à l'étranger ont payé un prix médian supérieur de 34,5 % à celui des acheteurs locaux dans la grande région de Lisbonne, et de 16,9 % autour de Porto. Les prix affichés aux étrangers ne sont pas le marché : négociez sur les médianes officielles, commune par commune.
La réforme de mai 2026 qui pénalise l'achat avant l'installation
Un décret-loi du 20 mai 2026 a bouleversé la fiscalité de l'achat : un acquéreur non résident fiscal supporte désormais un droit de mutation, l'IMT, au taux plat de 7,5 %, applicable depuis le 25 mai 2026 selon la presse spécialisée, la date du 1er septembre citée ailleurs relevant d'une confusion. Pour qui s'installe réellement, le surcoût fonctionne comme une consigne : le fisc annule sur demande la différence si l'acheteur devient résident fiscal dans les deux ans, ou loue le bien à loyer modéré. Le barème 2026 des résidents exonère, lui, la résidence principale jusqu'à 106 346 €. Conclusion : devenez résident avant d'acheter, ou achetez en connaissant le mécanisme de restitution.
Le reste des frais est modeste : droit de timbre de 0,8 %, plus 0,6 % sur un crédit de plus de cinq ans, et frais d'acte forfaitaires via le guichet Casa Pronta, 375 € sans crédit, 700 € avec hypothèque, tarifs 2026. Côté détention, la taxe foncière IMI prélève de 0,3 % à 0,45 % de la valeur cadastrale urbaine selon la commune, et le supplément AIMI frappe l'habitation au-delà de 600 000 € de valeur cadastrale par personne, 1,2 million pour un couple. Aucun impôt général sur la fortune, aucune restriction de nationalité, et un crédit local à 3,135 % en moyenne en juillet 2026.
Si vous comptez louer votre bien, les loyers d'habitation d'un résident sont imposés à un taux autonome de 25 %, réduit selon la durée du bail, et à 10 % jusqu'à fin 2029 pour les loyers dits modérés, plafonnés à 2 300 € par mois en 2026. La location touristique n'est plus un eldorado : enregistrement vérifié par les plateformes depuis mai 2026 en application du règlement européen, et communes libres de geler les nouvelles licences, ce que Lisbonne et Porto pratiquent.
Où s'installer : climat et géographie des Français
Une réalité statistique d'abord : fin 2023, 27 549 Français détenaient un titre de résidence au Portugal, et l'ambassade estime la communauté réelle entre 50 000 et 60 000 personnes. La géographie est massivement littorale : fin 2021, 43,6 % des Français résidaient dans le district de Lisbonne et 23,7 % dans celui de Faro, l'Algarve. Méfiez-vous du chiffre des 210 728 pensions françaises payées au Portugal en 2024 : il compte surtout d'anciens travailleurs portugais rentrés au pays, pas des expatriés.
Le choix de la région est d'abord un choix de climat, et les normales officielles 1991-2020 de l'institut météorologique portugais permettent de le faire sur des données plutôt que sur des photos.
| Zone et station | Température moyenne annuelle | Pluie annuelle | À savoir |
|---|---|---|---|
| Algarve, Faro | 18,2 °C | 455 mm | 115 jours à 25 °C ou plus, mais 3 jours seulement à 35 °C ou plus, jamais de gel ; maximale moyenne de janvier : 16,3 °C |
| Lisbonne | 17,6 °C | 794 mm | Étés chauds, hivers doux et arrosés, aucun jour de gel |
| Porto | 15,3 °C | 1 147 mm | 2,5 fois la pluie de Faro ; à Braga voisine, 1 387 mm et 24 jours de gel par an |
| Alentejo intérieur, Évora et Beja | Étés les plus durs du pays | 540 à 596 mm | 31 à 32 jours à 35 °C ou plus par an, records absolus à 45,4 °C |
| Trás-os-Montes, Bragança | 12,9 °C | 784 mm | Vrai climat continental : 53 jours de gel par an |
| Madère, Funchal | 20,0 °C | 574 mm | Le climat le plus stable : 6,9 °C d'amplitude annuelle seulement |
| Açores, Ponta Delgada | 18,2 °C | 988 mm | Doux et très humide : 122 jours de pluie par an, jamais de gel ni de canicule |
Trois enseignements. Il n'existe pas un climat portugais mais plusieurs : on change de monde en trois heures de route. Le slogan des 300 jours de soleil est une invention éditoriale, la métrique officielle étant en heures : 3 044 par an à Faro, 2 793 à Lisbonne, 2 394 à Porto, normales 1971-2000, seule période publiée. Et l'Algarve d'hiver est douce, pas chaude : 16,3 °C de maximale moyenne en janvier à Faro.
Le second critère est l'accès : chaque grande zone a son aéroport international, Paris se rejoint en un peu plus de deux heures de vol direct depuis Porto, et le pays vit à une heure de moins que la France toute l'année. Le troisième, décisif après 70 ans, est la santé : la région de Lisbonne est aussi celle où la part d'usagers sans médecin de famille est la plus élevée. L'intérieur, magnifique et donné, cumule à l'inverse isolement, hivers gelés à Bragança, étés à 45 °C dans l'Alentejo et services qui se raréfient.
Le Portugal de 2026 reste l'une des installations les plus simples qui soient pour un retraité français : trois mois sans formalité, un certificat à 15 euros et une pension qui suit. Mais ce n'est plus un paradis fiscal. C'est un pays normal, qui impose les pensions au barème, dont les loyers flambent et dont le système de santé traverse une crise de capacité.
Ce qui coince
Cette section compte autant que les autres : ce sont ces points, pas la procédure, qui font repartir des retraités au bout de deux ou trois ans.
L'avantage fiscal a disparu, et le droit bouge vite
C'est le renversement central : la raison numéro un des installations de la décennie 2014-2023 n'existe plus, et une pension confortable peut se retrouver dans des tranches à 34,9 % ou 43,1 % là où elle espérait 10 %. L'instabilité normative est un risque en soi : le régime des pensions étrangères a changé en 2020 puis en 2024, la fiscalité de l'achat des non-résidents par décret en mai 2026, et le pays a connu trois élections législatives en moins de quatre ans, avec un durcissement migratoire qui ne touche pas le séjour des citoyens européens mais montre que les règles bougent à chaque législature.
Un système de santé public sous forte tension
Les chiffres du chapitre santé se passent de commentaire, et la presse portugaise a documenté des fermetures récurrentes de services d'urgences en 2025 et 2026. Le S1 vous donne les droits d'un Portugais, c'est-à-dire aussi ses files d'attente. Et pour le grand âge, soyez lucide : les soins de longue durée ne pèsent que 5 % de la dépense de santé portugaise, l'APA française ne vous suivra pas, et le coût réel des maisons de retraite privées n'est documenté par aucune source publique fiable.
La chaleur, le feu et le froid
Le récit du soleil éternel a un versant sombre. Le pays a enregistré 46,6 °C en juin 2025, record absolu pour ce mois, et quatre des cinq années les plus chaudes jamais mesurées sont 2022, 2023, 2024 et 2025. Chaque été, France Diplomatie rappelle que de graves incendies causent régulièrement des victimes, avec interdiction de tout feu en zone forestière du 1er juin au 30 septembre ; le risque sismique, à Lisbonne, dans le sud et aux Açores, est lui aussi documenté. Et l'hiver réserve la surprise inverse : 15,6 % des habitants déclaraient en 2025 ne pas pouvoir chauffer correctement leur logement, contre 11,5 % en France. Un fait statistique, pas une anecdote de forum.
Le logement, les arnaques et la question de la place
La flambée immobilière nourrit une tension sociale réelle dans les centres de Lisbonne et de Porto, où l'arrivant étranger est identifié comme un facteur de hausse, et les données montrent qu'il paie effectivement plus cher. Côté arnaques, la presse portugaise a documenté de faux sites imitant l'AIMA facturant 58 € un rendez-vous, et des victimes ayant payé de 350 à 600 € de fausses prises de rendez-vous : aucune démarche de séjour ne s'achète via un intermédiaire en ligne. Le pays reste par ailleurs remarquablement sûr, septième au classement mondial de la paix 2026, la criminalité violente ayant reculé de 1,6 % en 2025 ; le risque concret du quotidien, ce sont les vols à la tire dans les tramways 25 et 28, selon France Diplomatie.
Reste l'administration. Le parcours d'un Européen est simple sur le papier, mairie puis AIMA au bout de cinq ans, mais l'AIMA a hérité d'un stock de dossiers hors norme, près d'un million de régularisations traitées selon la presse de l'été 2026. Les portails publics ont par ailleurs été réorganisés en 2026, avec des liens morts en série : quand une fiche ne répond plus, cherchez la démarche directement chez l'organisme compétent.
Par où commencer, concrètement
Si le projet tient toujours, voici l'ordre dans lequel je le prendrais.
- Passez un hiver complet sur place avant de décider. Pas trois semaines en juin : de novembre à février, dans un logement ordinaire, chauffage compris. Aucune formalité pour un séjour de moins de trois mois.
- Faites qualifier vos pensions par écrit auprès du service des impôts des particuliers non-résidents : quelle part bascule au Portugal, quelle part reste imposée en France. C'est ce chiffrage, pas le coût de la vie, qui dit si l'opération est gagnante.
- Demandez le formulaire S1 avant le départ à votre caisse de retraite, et interrogez votre banque sur les frais de virement vers un compte portugais.
- Dans le premier mois sur place : NIF, compte bancaire, bail, et changement d'adresse signalé à vos caisses et à l'administration fiscale française, qui attendra une déclaration en deux volets l'année du départ.
- Entre le 91e et le 120e jour, demandez le CRUE en mairie ; enregistrez aussi votre résidence auprès de l'IMT sous 60 jours pour le permis de conduire, et inscrivez-vous au centre de santé avec votre S1.
- Louez au moins un an avant d'acheter, et achetez une fois résident fiscal, ou en connaissant le mécanisme de restitution de l'IMT à 7,5 % appliqué aux non-résidents depuis mai 2026.
Un dernier mot de méthode. Le Portugal légifère vite : en trente mois, il a fermé son régime fiscal phare, remplacé son agence des migrations et réécrit la fiscalité de l'achat des non-résidents. Chaque seuil, taux et montant de cet article est daté, 2026 sauf mention contraire, et doit être revérifié à la source au moment de votre démarche. Et je le répète parce que c'est la phrase la plus utile du texte : cet article ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
Questions fréquentes
Faut-il un visa D7 pour prendre sa retraite au Portugal quand on est français ?
Non. Le visa D7 est réservé aux ressortissants de pays tiers soumis à visa, comme les Britanniques ou les Américains. Un Français, citoyen européen, entre avec une simple carte d'identité, séjourne librement pendant trois mois, puis demande le certificat de résidence européen, le CRUE, auprès de la mairie de sa commune, pour 15 euros en ligne ou 18 euros au guichet selon la table des taxes 2026.
Peut-on encore payer 10 % d'impôt sur sa pension grâce au statut RNH ?
Non. Le régime du résident non habituel a été fermé aux nouveaux arrivants au 1er janvier 2024, et le dispositif qui l'a remplacé, l'IFICI, exclut expressément les pensions. Un retraité qui s'installe en 2026 est imposé au barème progressif portugais, de 12,5 % à 48 % selon le revenu. Seuls les bénéficiaires inscrits avant la fermeture conservent leur taux de 10 % jusqu'au terme de leurs dix ans.
Ma pension sera-t-elle imposée en France ou au Portugal ?
Cela dépend de sa nature. La convention fiscale de 1971, modifiée en 2016, attribue au Portugal l'imposition exclusive des pensions privées, base et complémentaires, d'un résident du Portugal. Les pensions de la fonction publique restent en revanche imposables en France, sauf si le retraité réside au Portugal et possède la nationalité portugaise. Les loyers d'un bien conservé en France restent eux aussi imposés en France.
Garde-t-on la Sécurité sociale française en s'installant au Portugal ?
Oui, sous une forme aménagée. Le retraité qui ne perçoit qu'une pension française demande le formulaire S1 à sa caisse avant le départ et l'enregistre auprès de l'assurance maladie de son lieu de résidence : il est alors soigné dans le système public portugais, le coût restant à la charge du régime français. Il conserve aussi la prise en charge de tous ses soins lors de ses séjours en France, et sa carte européenne d'assurance maladie reste délivrée par sa caisse française.
Que reste-t-il comme prélèvements sociaux sur la pension ?
Ni CSG, ni CRDS, ni Casa pour un retraité domicilié fiscalement au Portugal. En revanche, une cotisation d'assurance maladie est retenue tant que la couverture santé reste à la charge de la France : 3,2 % sur la pension de base et 4,2 % sur les complémentaires, taux affichés par les organismes français en 2026 et révisables.
Quel budget mensuel prévoir pour un couple ?
Tout dépend de la ville. Les données Eurostat 2024 situent le coût de la vie portugais environ 22 % sous le niveau français, mais l'alimentation ne coûte qu'environ 8 % de moins, l'écart se concentrant sur les restaurants et le logement hors grandes villes. Au premier trimestre 2026, le loyer médian d'un nouveau bail atteint 17,42 euros le mètre carré à Lisbonne, soit environ 1 400 euros pour 80 mètres carrés, contre moins de 5 euros le mètre carré dans l'intérieur du pays.
Faut-il échanger son permis de conduire français ?
Non, pas tant qu'il est valide. Un permis européen reste utilisable au Portugal jusqu'à sa date d'expiration. La seule obligation vérifiée en 2026 est d'enregistrer sa résidence auprès de l'IMT, l'autorité des transports, dans les 60 jours suivant l'installation, et cette démarche est gratuite. L'échange volontaire coûte 30 euros, avec 10 % de réduction en ligne.
L'ASPA continue-t-elle d'être versée au Portugal ?
Non. Le minimum vieillesse exige une résidence stable en France, avec un foyer permanent ou plus de neuf mois de présence par an. Il cesse d'être versé en cas d'installation au Portugal, contrairement aux pensions de retraite de base et complémentaires, qui sont exportables sans condition de territoire.
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