La Tunisie fait partie des destinations que les retraités français croient connaître avant d'y avoir vécu : le français parlé jusque chez le médecin, des vols directs depuis les grandes villes françaises, un ferry de 21 heures depuis Marseille, et cette promesse répétée partout d'une pension imposée sur 20 % de son montant. Une partie de cette réputation est exacte. Le reste demande d'ouvrir les textes : le visa retraité n'existe pas, l'avantage fiscal est conditionné à un geste bancaire précis, et l'argent qui entre en Tunisie n'en ressort pas librement.
Ce guide s'appuie sur l'état du droit vérifié au 29 août 2026 : loi tunisienne de 1968 sur les étrangers, accord bilatéral de 1988, conventions fiscale de 1973 et de sécurité sociale de 2003, lois de finances tunisiennes 2025 et 2026, pages officielles françaises, données météo et cours de la Banque centrale de Tunisie. Quand un point est incertain ou que deux sources se contredisent, c'est écrit tel quel.
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À retenir
- 3 mois sans visa pour les Français, avec un passeport valable au moins 3 mois à l'entrée, règle appliquée depuis le 1er janvier 2025.
- Pas de visa retraité : une carte de séjour de droit commun, pièce clé l'attestation de transfert régulier de la pension ; timbre de 150 dinars, tarif 2014 toujours en vigueur en 2026.
- 10 ans de titre de séjour après 3 ans de résidence, renouvelable de plein droit : un avantage réservé aux Français par l'accord bilatéral de 1988.
- Pension imposée en Tunisie, convention de 1973 : abattement de 80 % sur la part transférée sur un compte tunisien, en vigueur en 2026, plus une contribution sociale de 0,5 %.
- Couverture maladie sur place via la CNAM, convention de 2003, formulaire SE 351-07. En contrepartie, 3,2 % et 4,2 % de cotisation maladie retenus sur les pensions françaises.
- 1 euro = 3,3872 dinars au cours officiel du 27 août 2026, avec une inflation locale de 5,1 % sur un an en juillet 2026.
La carte de séjour retraité, la vraie porte d'entrée
Commençons par l'essentiel : il n'existe pas de « visa retraite Tunisie ». La voie légale est la carte de séjour de droit commun, régie par la loi du 8 mars 1968 sur la condition des étrangers et son décret d'application, toujours en vigueur en 2026. La règle de base : devient résident, donc soumis à carte de séjour, l'étranger qui reste plus de trois mois ininterrompus en Tunisie, ou six mois non consécutifs dans l'année.
La catégorie « retraités » de la fiche officielle
La fiche officielle tunisienne d'octroi de la carte de séjour, publiée sur le portail administratif SICAD et consultée en 2026, prévoit une catégorie pour les retraités n'exerçant aucune activité salariée. Les pièces exigées : une attestation de transfert « d'une façon périodique et régulière » de la pension, un justificatif d'hébergement, la copie du passeport, quatre photos et le formulaire de demande. Ni condition d'âge, ni montant minimal de ressources : les seuils de 400 ou 1 000 euros par mois qui circulent sur les blogs n'apparaissent dans aucun texte officiel consulté, l'administration appréciant le dossier au cas par cas.
Combien ça coûte, combien de temps ça dure
Le seul coût documenté est le timbre fiscal de 150 dinars, environ 44 euros, tarif de 2014 vérifié comme inchangé par les lois de finances 2025 et 2026 ; les 300 dinars parfois annoncés sont le tarif majoré, hors délai ou perte. La fiche officielle n'affiche aucun coût global : des frais annexes ne sont pas exclus. Côté durée, la loi plafonne la carte temporaire à un an ; le décret d'application permet, à titre exceptionnel, une carte de deux ans, et une carte de cinq ans réservée aux investisseurs étrangers résidant en Tunisie depuis au moins un an ; la carte ordinaire de deux ans s'obtient après cinq années de résidence ininterrompue, ou sans condition de durée dans quelques cas particuliers, mariage avec un Tunisien ou enfants tunisiens notamment. La durée réellement accordée aux retraités en pratique n'est décrite par aucune source officielle : attendez-vous à un premier titre d'un an.
Le titre de dix ans, l'avantage que peu de guides mentionnent
C'est le point le plus favorable du dossier. L'accord franco-tunisien du 17 mars 1988, toujours cité comme applicable par l'ambassade de France en 2026, prévoit à son article 4 que les Français titulaires d'un titre de séjour peuvent obtenir un titre de dix ans après trois années de résidence, renouvelable de plein droit. Le texte précise qu'il est statué en tenant compte des moyens d'existence « professionnels ou non » : une pension suffit. Le parcours type : une carte d'un an renouvelée deux fois, puis le titre de dix ans.
Trois mois sans visa, et les pièges du calendrier
Beaucoup testent d'abord la formule hiver en Tunisie, été en France. Elle est légale, mais bornée, et franchir les bornes coûte cher.
L'entrée d'abord. Les Français sont dispensés de visa pour trois mois maximum. Depuis le 1er janvier 2025, tous les visiteurs doivent présenter un passeport valable au moins trois mois à la date d'entrée : la carte d'identité seule ne suffit pas pour un voyageur individuel, et les compagnies maritimes refusent des cartes à validité prolongée au départ de Tunisie.
La limite ensuite. La loi de 1968 considère comme résident celui qui cumule six mois de présence non consécutifs dans l'année : les allers-retours ne remettent pas le compteur à zéro. Une fiche associative de 2020, cohérente avec la loi mais sans confirmation officielle récente, situe l'infraction au 183e jour cumulé : restez sous six mois par an tant que vous n'avez pas de carte.
Le dépassement enfin. La page officielle française, à jour au 1er juillet 2026, indique que la sortie du territoire doit alors être autorisée par la Direction des frontières et des étrangers, généralement contre une amende proportionnelle à la durée du dépassement. Le barème est officiel : le décret gouvernemental n° 2017-1061 du 26 septembre 2017 sur les droits de chancellerie, publié au JORT du 3 octobre 2017, fixe le droit de régularisation à 20 dinars par période de 1 à 7 jours de dépassement, plafonné à 3 000 dinars. La loi de 1968 prévoit aussi des peines d'emprisonnement, et une proposition de loi déposée en mai 2024, ni adoptée ni publiée fin août 2026, durcirait fortement ces sanctions : à surveiller.
| Situation | Base juridique | Durée | À savoir |
|---|---|---|---|
| Séjour sans visa | Dispense pour les Français | 3 mois maximum | Passeport valable 3 mois minimum exigé depuis le 1er janvier 2025 ; 6 mois non consécutifs par an au plus sans carte |
| Carte de séjour temporaire, catégorie retraités | Loi de 1968 et fiche officielle SICAD | 1 an maximum, sauf autorisation exceptionnelle de 2 ou 5 ans | Attestation de transfert régulier de la pension exigée ; timbre de 150 dinars, tarif 2014 en vigueur en 2026 ; aucun seuil de ressources chiffré |
| Carte de séjour ordinaire | Décret de 1968, article 18 | 2 ans renouvelables | Accessible après 5 ans de résidence ininterrompue, cas du retraité étranger ; d'autres catégories y accèdent sans condition de durée, conjointes de Tunisiens et parents d'enfants tunisiens notamment ; loi de 1968, articles 13 et 14, et décret de 1968, articles 18 et 36 |
| Titre de séjour de 10 ans | Accord franco-tunisien du 17 mars 1988, article 4 | 10 ans, renouvelable de plein droit | Après 3 ans de résidence ; les moyens d'existence non professionnels, dont une pension, sont recevables |
La procédure, pièce par pièce
La demande se dépose au poste de la Sûreté nationale du lieu de résidence. L'instruction relève de la Direction des frontières et des étrangers du ministère de l'Intérieur, avec un délai maximal annoncé d'un mois si le dossier est complet. Le délai exact pour déposer après l'entrée n'a pas pu être établi sur un texte officiel : déposez bien avant la fin du troisième mois.
La pièce maîtresse structure tout le projet : l'attestation de transfert périodique et régulier de la pension, qui suppose un compte sur place. La réglementation des changes permet à un non-résident d'ouvrir librement un « compte étranger en dinars convertibles », alimenté depuis l'étranger, utilisable pour tout paiement en Tunisie, avec possibilité de rachat de devises pour re-transfert. Le moment où un étranger installé devient résident au sens des changes n'a pas pu être vérifié sur un texte officiel : posez la question à votre banque dès l'ouverture.
En Tunisie, tout le projet tient dans un seul geste : faire arriver sa pension, régulièrement et de façon traçable, sur un compte tunisien. Ce geste ouvre la carte de séjour, déclenche l'abattement fiscal de 80 % et conditionne, plus tard, la possibilité de faire ressortir l'argent du pays. Le rater, c'est fragiliser les trois à la fois.
Renouvelez ensuite sans attendre l'échéance : hors délai, le timbre passe de 150 à 300 dinars et le séjour devenu irrégulier réactive les sanctions décrites plus haut.
Fiscalité : ce que la Tunisie prend, ce que la France garde
Le chapitre qui motive la plupart des départs, et où les approximations coûtent le plus cher. L'avantage tunisien est réel et vérifiable, mais conditionné : « zéro impôt » est faux.
Devenir résident fiscal tunisien
Le code tunisien de l'IRPP retient deux critères alternatifs : l'habitation principale en Tunisie, ou 183 jours de présence par année civile, continus ou non, sous réserve des conventions. En face, le fisc français retient le foyer, le séjour principal, l'activité ou le centre des intérêts économiques, et la convention franco-tunisienne du 28 mai 1973, toujours applicable en 2026, tranche les doubles résidences. Un retraité qui vit à l'année en Tunisie de sa seule pension devient sans grande ambiguïté résident fiscal tunisien, imposable sur ses revenus mondiaux.
L'abattement de 80 %, le vrai moteur du projet
L'article 37 du code de l'IRPP, issu de la loi de finances tunisienne pour 2007 et vérifié comme inchangé par les lois de finances 2025 et 2026, accorde une déduction de 80 % du montant brut des pensions de source étrangère, à deux conditions : le transfert sur un compte bancaire ou postal tunisien, ou la déclaration d'importation, et les justificatifs joints à la déclaration annuelle. Seuls 20 % de la pension transférée entrent donc au barème.
Trois limites, omises par les contenus promotionnels. L'abattement ne joue qu'au prorata des sommes transférées : la part laissée en France reste imposable en Tunisie avec le seul abattement de droit commun, 25 % en 2026, porté à 30 % en 2027, 40 % en 2028 et 50 % en 2029 par la loi de finances 2026. Une contribution sociale de solidarité de 0,5 % s'ajoute pour 2023 à 2026, 1 % à partir de 2027. Et le résultat n'est pas nul : les 20 % restants passent au barème à huit tranches en vigueur depuis le 1er janvier 2025, de 0 % jusqu'à 5 000 dinars à 40 % au-delà de 70 000 dinars. L'ancien barème plafonné à 35 %, encore cité partout, est périmé.
Le calendrier, état 2026 : déclaration au plus tard le 5 décembre de l'année suivante pour qui ne perçoit que des pensions, le 25 février pour les revenus fonciers et de capitaux mobiliers. Les intérêts des comptes en devises ou en dinars convertibles sont exonérés d'impôt tunisien. Pour les gros patrimoines, l'impôt sur la fortune refondu par la loi de finances 2026 frappe le patrimoine d'au moins 3 millions de dinars, à 0,5 % puis 1 % au-delà de 5 millions, résidence principale et dépôts bancaires exclus, déclaration avant fin juin.
Ce que la France garde
La convention de 1973 réserve l'imposition des pensions à l'État de résidence, et son article 25 le dit de façon exclusive. Fait remarquable, la doctrine française applique la règle aux pensions publiques comme privées : un ancien fonctionnaire résident de Tunisie est en principe imposé en Tunisie. Deux garde-fous demeurent. Contrairement à une lecture répandue, la clause qui rend à la France le droit d'imposer en l'absence d'imposition effective, article 26, ne vise que les salaires et traitements publics en activité, jamais les pensions : même faiblement taxée en Tunisie grâce à l'abattement de 80 %, une pension de résident tunisien reste imposable dans le seul État de résidence, article 25 et BOFiP. Et sans preuve de votre résidence fiscale tunisienne, votre caisse peut appliquer par défaut la retenue à la source des non-résidents, 0 %, 12 % puis 20 % par tranches au barème 2025. La procédure pour faire viser l'attestation de résidence et arrêter cette retenue n'a pas pu être vérifiée sur une page officielle : demandez le mode d'emploi à chaque caisse, par écrit, et faites confirmer le cas des pensions publiques par le service des impôts des particuliers non-résidents.
| Nature du revenu | Qui impose | Conséquence concrète |
|---|---|---|
| Pension privée d'un résident de Tunisie | Tunisie seule, article 25 | Au barème tunisien, sur 20 % de la part transférée grâce à l'article 37 du code de l'IRPP |
| Pension publique, ex-fonctionnaire | Tunisie en principe, doctrine BOFiP | L'article 26, qui rend à la France le droit d'imposer en l'absence d'imposition effective, ne vise que les rémunérations publiques en activité, jamais les pensions |
| Loyers d'un bien situé en France | France, article 10 | Plus 17,2 % de prélèvements sociaux, le taux réduit étant réservé aux affiliés d'un régime de l'EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni |
| Plus-value immobilière française | France, article 20 | 19 % plus 17,2 % ; exonération « ancien résident » jusqu'à 150 000 euros de plus-value, sous conditions de délai |
| Intérêts de source française | Partagée, retenue plafonnée à 12 %, article 18 | En pratique, le droit interne français ne prélève généralement rien sur les intérêts versés aux non-résidents |
| Dividendes de source française | Partagée, sans plafond conventionnel, article 14 | Retenue française de droit interne de 12,8 % pour une personne physique ; le taux de 25 % cité par d'anciens tableaux est périmé |
| Immeuble situé en Tunisie, succession | Tunisie, article 31 | Droits tunisiens de 2,5 % en ligne directe à 35 % hors famille, état 2026 |
| Immeuble situé en France, succession | France | Les droits de succession français s'appliquent malgré la résidence tunisienne du défunt |
Restent les obligations françaises : déclaration classique l'année du départ, puis déclaration annuelle au service des impôts des particuliers non-résidents tant que des revenus français subsistent, avec un taux minimum de 20 %, puis 30 % au-delà de 29 579 euros pour les revenus 2025, sauf taux moyen plus favorable, et l'impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine français net. Un bien conservé en France reste un lien fiscal permanent.
Pension, certificat de vie et droits perdus
Bonne nouvelle dominante : la convention bilatérale de sécurité sociale du 26 juin 2003, en vigueur depuis le 1er avril 2007, lève les clauses de résidence. La pension française est intégralement versée en Tunisie, et des droits maladie s'ouvrent sur place, rareté hors d'Europe.
Comment la pension arrive, et à quel rythme
Le régime général vire la retraite chaque mois, le 9, y compris directement sur un compte tunisien, frais bancaires à votre charge. L'Agirc-Arrco fonctionne autrement : avec un compte domicilié hors d'Europe, la complémentaire est versée par défaut chaque trimestre et d'avance ; le passage au mensuel se demande, et il est irréversible. Les très petites complémentaires sont soldées en capital jusqu'à 100 points, versées annuellement entre 100 et 200 points.
Le certificat de vie, la formalité qui suspend tout
Le justificatif d'existence annuel reste obligatoire depuis la Tunisie, un seul certificat valant pour toutes les caisses. Trois canaux : l'application biométrique « Mon certificat de vie », le compte Info Retraite, ou le papier visé par une autorité locale ou par le consulat de France à Tunis. Attention au délai de retour, sur lequel les sources officielles se contredisent : un mois selon service-public, fiche vérifiée en septembre 2025, deux mois selon L'Assurance retraite et le consulat en 2026. La sanction est la même, la suspension du versement : retenez le plus court.
Ce qui est prélevé, et ce qui disparaît
Un non-résident fiscal ne paie ni CSG, ni CRDS, ni Casa sur ses pensions. En remplacement, une cotisation d'assurance maladie est retenue à la source : 3,2 % sur la pension de base et 4,2 % sur les complémentaires, chiffres CLEISS d'août 2026. Et les minima sociaux ne voyagent pas : l'ASPA et l'ASI cessent d'être versées au départ, l'ASPA exigeant plus de neuf mois par an en France, fiche vérifiée en juin 2026, et l'APA ne finance aucune dépendance en Tunisie. Pour une petite pension complétée par l'ASPA, le départ est une perte sèche.
Se soigner : la CNAM, ses limites, et la CFE
La convention de 2003 contient l'article le plus précieux du dossier : le titulaire d'une pension d'un seul des deux États résidant dans l'autre est soigné par l'institution de son lieu de résidence, à la charge de l'État qui paie la pension. Concrètement, vous vous inscrivez à la CNAM, la caisse tunisienne d'assurance maladie, avec le formulaire SE 351-07 délivré par votre caisse de retraite française, à demander avant le départ. Les modalités locales, invérifiables en ligne en août 2026, sites officiels tunisiens inaccessibles, se finalisent sur place.
Ce que la CNAM couvre vraiment
La couverture obtenue est celle du droit tunisien, nuance considérable. Trois filières au choix, publique, privée ou remboursement ; les affections lourdes inscrites sont prises en charge intégralement, mais l'ambulatoire des filières privée et remboursement est plafonné, en 2025, à 450 dinars par an pour un assuré seul, environ 133 euros, et au plus 1 350 dinars selon la famille. Les tarifs conventionnels restent bas : 40 à 55 dinars la consultation de généraliste, 55 à 80 le spécialiste, grille revalorisée en janvier 2025, soit 12 à 24 euros, remboursés à 70 %. Lors des séjours temporaires en France, le pensionné reste pris en charge, hospitalisation au-delà d'un mois soumise à accord préalable, mais le conjoint sans pension propre n'est pas couvert : le CLEISS conseille explicitement une assurance privée pour lui.
Un système sous tension, et le filet CFE
Le niveau des soins impose la lucidité : 1,3 médecin pour 1 000 habitants en 2021, 1,82 lit pour 1 000 en 2023 contre 5,65 en France, et environ 1 450 médecins partis du pays sur la seule année 2024. Le privé, environ 120 cliniques concentrées dans le Grand Tunis, absorbe expatriés et tourisme médical, mais la presse documentait en 2026 des dettes de la CNAM envers les médecins libéraux et des pénuries de médicaments vitaux. La France juge d'ailleurs « impératif » un contrat couvrant tous les frais médicaux et le rapatriement sanitaire, fiche à jour au 1er juillet 2026.
D'où l'intérêt de la Caisse des Français de l'étranger. Son offre retraités, sans questionnaire de santé ni limite d'âge, coûte au barème d'avril 2026 492 euros par trimestre en solo et 894 euros en famille, soit 3 576 euros par an pour un couple, en hausse d'environ 11 % sur le seul trimestre précédent. Une catégorie aidée à 228 euros par trimestre existe sous 24 030 euros de ressources annuelles. La Tunisie est en zone 1, la plus favorable, avec tiers payant hospitalier à 100 % dans le réseau conventionné. Deux réserves : aucun rapatriement sanitaire dans les garanties 2026, à souscrire à part, et six mois de carence après 45 ans en cas d'adhésion tardive, contre aucune avant le départ ou dans les trois mois. Adhérez avant de partir.
Combien ça coûte, poste par poste
Toutes les conversions utilisent le cours officiel du 27 août 2026, 1 euro pour 3,3872 dinars : les blogs qui convertissent encore à 3 dinars surévaluent les budgets d'environ 13 %. Le contexte : inflation de 5,1 % sur un an en juillet 2026, alimentation à +6,6 %, indice des restaurants à 247,2 pour une base 100 en 2015. La Tunisie reste nettement moins chère que la France, mais l'écart s'est resserré, surtout sur l'importé, et les comparatifs « trois fois moins cher » datent d'avant 2020.
| Poste | En dinars | En euros | Réserve |
|---|---|---|---|
| Loyer, 3 chambres à Tunis | 1 149 à 1 786 | 339 à 527 € | Moyennes participatives, mise à jour août 2026 ; comptez 2 800 à 6 000 dinars à La Marsa ou Gammarth, quartiers prisés des expatriés |
| Loyer, 2 chambres à Sousse ou Djerba | 750 à 2 500 | 221 à 738 € | Annonces d'août 2026, prix affichés et non actés |
| Électricité, eau et ordures, 85 m² à Tunis | 202,95 | 60 € | Moyenne annuelle lissée ; la climatisation estivale pousse la facture bien au-delà |
| Internet fixe, fibre jusqu'à 100 Mbps | 55,9 à 60,56 | 17 à 18 € | Tarifs relevés en août 2026 |
| Deux forfaits mobiles avec data | 53,64 | 16 € | 26,82 dinars par ligne, moyenne à Tunis, 2025-2026 |
| Aide à domicile à temps partiel | 300 à 500 | 89 à 148 € | Marché largement informel, fourchette 2026 sans barème officiel ; SMIG à 554,736 dinars par mois depuis le 1er janvier 2026 |
| Repas complet pour deux, restaurant milieu de gamme | 65 | 19 € | Relevé à Tunis, août 2026, par sortie et non par mois |
| Essence, le litre | 2,53 | 0,75 € | Prix administré, relevé d'août 2026 ; gasoil à 2,21 dinars |
| Somme des postes mensuels fixes ci-dessus | 1 762 à 2 603 | 520 à 769 € | Loyer Tunis, énergie, internet, mobiles et aide à domicile ; hors alimentation, santé, voiture et vols |
L'alimentation se chiffre en prix unitaires, relevés 2025-2026 à Tunis : pain à 1,18 dinar les 500 grammes, lait à 1,45 dinar le litre, douze œufs à 5,08 dinars, poulet à 17,64 dinars le kilo. Le local est très bon marché, l'importé beaucoup moins : bananes importées à 14,61 dinars le kilo contre 3,45 pour les oranges locales. Le couple qui cuisine local vit très bien ; celui qui reconstitue un caddie français paie l'écart. Ajoutez, le cas échéant, la CFE, environ 298 euros par mois pour un couple au barème d'avril 2026.
Deux postes surprennent. La voiture : une compacte neuve s'affichait autour de 118 000 dinars fin août 2026, environ 34 800 euros, plus cher qu'en France, taxes d'importation obligent ; taxi et essence administrée compensent en partie, et un régime douanier dit « résidence secondaire » permet d'immatriculer un véhicule de moins de trois ans sous conditions, dont 30 000 dinars par an de revenu extérieur. Les vols ensuite : 147 euros l'aller-retour Paris-Tunis moyen en janvier, mais 441 euros en août, 119 et 344 euros depuis Marseille, relevés d'août 2026. Un couple qui rentre chaque été paie le prix fort.
Se loger ou acheter : le droit tunisien ne pardonne pas
Louer est simple, acheter ne l'est pas. Commencez par la location : en août 2026, les annonces affichaient 900 à 1 250 dinars par mois pour un deux pièces à Hammamet, 750 à 2 500 dinars pour deux chambres à Sousse, 750 à 1 000 dinars à Djerba en location annuelle, et 2 800 à 6 000 dinars pour trois chambres à La Marsa ou Gammarth. Le meublé se paie 15 à 25 % de plus, et ce sont des prix affichés, pas des baux : négociez.
Acheter : l'autorisation du gouverneur, ou la nullité
Le principe, hérité d'un décret de 1957 et toujours en vigueur en 2026 : tout étranger doit obtenir l'autorisation préalable du gouverneur pour acquérir un bien immobilier. Un achat sans autorisation est frappé de nullité absolue, qu'aucune régularisation ultérieure ne répare. Les terres agricoles sont interdites aux étrangers depuis une loi de 1964, montages par prête-nom compris : vérifiez la vocation du terrain avant tout versement. Une loi de 2005 dispense d'autorisation les zones touristiques et industrielles, mais sa portée pour la résidence d'un retraité est discutée : c'est un point d'avocat, pas d'agence. Comptez deux à six mois d'autorisation selon des sources qui divergent, et exigez au compromis une clause résolutoire liée au refus, avec acompte remboursable de 10 à 20 %.
Les frais réels dépassent le fameux « 5 % » : environ 6 % tout compris pour de l'ancien jusqu'à 500 000 dinars, 8 % jusqu'à 1 million, 10 % au-delà, barème 2026, plus 3 % si l'origine de propriété n'est pas justifiée, cas fréquent des biens non immatriculés : exigez le « titre bleu » récent de la Conservation foncière. Le neuf supporte depuis le 1er janvier 2025 (loi de finances 2025) une TVA de 19 %, ramenée à 7 % pour les logements vendus à des particuliers jusqu'à 400 000 dinars hors TVA. Côté prix, le premier semestre 2025 situait le neuf à 5 460 dinars le mètre carré aux Jardins de Carthage, environ 1 610 euros, 4 740 à La Marsa, 3 620 à Hammamet Nord et 2 730 à Kélibia, marché en hausse de 7 % en un an.
L'argent doit entrer tracé, sinon il ne ressortira pas
Le piège le plus grave est documenté. Le libre re-transfert du produit d'une revente et de la plus-value n'est garanti que si l'achat a été financé par une importation de devises tracée, matérialisée par une « fiche d'investissement » déclarée à la Banque centrale de Tunisie. Payer en espèces, ou depuis un compte non alimenté de l'étranger, c'est perdre cette garantie et dépendre d'une autorisation discrétionnaire. Le cas d'école existe : un couple français ayant vendu son appartement environ 50 000 euros en 2017 attendait toujours, huit ans plus tard, l'autorisation de rapatrier les fonds, sur fond de pénurie de devises. Enfin, pensez transmission avant d'acheter : la convention de 1973 attribue l'imposition successorale de l'immeuble tunisien à la Tunisie, de 2,5 % en ligne directe à 35 % hors famille en 2026, le conjoint survivant étant taxé à 2,5 % comme la ligne directe (art. 20, tarif n°16 du code des droits d'enregistrement et de timbre), et la jurisprudence sur les héritiers non musulmans est fluctuante : passez chez un notaire spécialisé.
Où s'installer, et dans quel climat
La communauté française est ancienne : 20 236 inscrits au registre consulaire, chiffre officiel d'avril 2026, l'inscription n'étant pas obligatoire. Sa géographie dessine la carte des lieux d'installation : consulat général à Tunis, agences consulaires à Sousse, Djerba, Sfax et Tozeur, Institut français à Tunis, Sousse et Sfax, et tournées consulaires 2026 à Sousse, Djerba et Sfax.
Quatre zones structurent le choix. Le Grand Tunis et sa banlieue nord, La Marsa, Gammarth, Sidi Bou Saïd : les services, les cliniques privées et l'aéroport principal, au prix des loyers les plus élevés. Le Cap Bon autour de Hammamet et Nabeul, pôle balnéaire historique des retraités. Le Sahel, Sousse, Monastir, Mahdia, desservi par les aéroports de Monastir et d'Enfidha ; Mahdia affichait la maximale moyenne la plus basse du pays en juillet 2026, 32,3 degrés, effet de la mer. Djerba enfin : les loyers les plus doux et l'hiver le plus clément, mais environ sept heures de route depuis Tunis, l'avion étant la desserte réaliste.
| Destination | Distance | Temps de route estimé | Aéroport de zone |
|---|---|---|---|
| Hammamet | 68 km | environ 55 min | Enfidha ou Tunis-Carthage |
| Nabeul | 68 km | environ 1 h | Enfidha ou Tunis-Carthage |
| Sousse | 148 km | environ 1 h 50 | Enfidha ou Monastir |
| Monastir | 173 km | environ 2 h 10 | Monastir |
| Mahdia | 211 km | environ 2 h 45 | Monastir |
| Sfax | 267 km | environ 3 h 20 | Sfax-Thyna |
| Djerba | 526 km | environ 7 h | Djerba-Zarzis |
Durées hors trafic : la conduite locale exige une grande vigilance, la nuit est déconseillée, et toute l'île de Djerba est limitée à 70 km/h. Ajoutez de la marge.
Le climat change du tout au tout selon la latitude. L'hiver n'est pas estival : à Tunis, les normales anciennes, série 1961-1990, donnent 7,2 degrés de minimale en janvier, et l'hiver 2025-2026, pourtant exceptionnellement doux, affichait 9 degrés de minimale moyenne nationale ; seuls Djerba et Mahdia, autour de 12 degrés, offrent des nuits d'hiver vraiment douces. C'est aussi la saison des pluies au nord : 440 millimètres en un hiver à Tabarka contre 73 à Djerba, et janvier 2026 a battu des records, 150,7 millimètres en 24 heures à Nabeul, avec inondations sur le Cap Bon. L'été, c'est l'inverse : juillet 2026 a été le deuxième plus chaud depuis 1950, pointe à 49,7 degrés à Kairouan, tout près du record absolu de 50,3 degrés d'août 2021, et minimales nocturnes inédites au-dessus de 30 degrés sur la côte.
La carte sécuritaire française de mars 2026 place les zones déconseillées, sud saharien frontalier et massifs de l'ouest, loin des lieux de vie des retraités ; Tunis, le Cap Bon, le Sahel et Djerba sont en vigilance renforcée, le niveau standard du pays.
Ce qui coince
Ces points, pas les timbres fiscaux, font rentrer des couples en France au bout de deux ans.
L'été 2026 a montré les limites du réseau
L'été 2026 a été un test d'infrastructure, mal passé. La fiche officielle française alertait sur les fortes chaleurs, les délestages électriques et les perturbations d'eau, au robinet comme en bouteille. Les faits ont suivi : reprise du rationnement électrique début août 2026, coupures d'eau quotidiennes malgré des barrages remontés à 60 % en juin, pénurie d'eau minérale persistante fin août, plus de 4 000 hectares de forêts brûlés en deux semaines de juillet. Une organisation de jeunes médecins a estimé entre 150 et 200 les décès hospitaliers liés à la canicule et aux coupures, estimation non confirmée, le ministère de la Santé ne publiant aucune statistique. Les batteries de secours domestiques coûtaient environ 12 000 dinars, autour de 3 500 euros. Un logement se choisit donc aussi pour sa résilience : inertie thermique, citerne, secours électrique.
Un dinar qui glisse, et qui ne sort pas
Le dinar n'est ni importable ni exportable, et le contrôle des changes est strict : déclaration obligatoire des devises dès l'équivalent de 20 000 dinars à l'entrée, impossibilité de ressortir plus de 5 000 dinars en billets sans présenter sa déclaration d'entrée, allocation touristique des résidents plafonnée à 6 000 dinars par an et par adulte, chiffres douaniers d'août 2026. Sur la durée, la monnaie glisse : 1,43 dinar pour un dollar en moyenne en 2010, 3,11 en 2024, série officielle : la valeur en euros de tout patrimoine en dinars s'érode. Le pays reste noté en catégorie hautement spéculative, B- chez Fitch en janvier 2026, avec des réserves de change autour de 100 jours d'importation fin août 2026. La règle de survie patrimoniale : ne faites entrer en dinars que ce que vous comptez y dépenser, gardez l'épargne en France, documentez chaque entrée d'argent.
Un contexte politique durci, des lois locales à connaître
L'état d'urgence de novembre 2015 est toujours en vigueur en 2026, une alerte attentat visant les ressortissants français était active fin août 2026, et le pays a connu des attentats entre 2015 et 2023, dont Djerba en mai 2023. Le président Kaïs Saïed, aux pleins pouvoirs depuis l'été 2021, a été réélu en octobre 2024 avec 90,7 % des voix officielles, 27,7 % de participation préliminaire et son principal concurrent en prison. L'insécurité du quotidien ne suit pas, l'indice mondial de la paix 2026 classe même la Tunisie 77e, devant la France, 99e, mais le cadre est autoritaire. S'y ajoutent des lois locales sans équivalent français : homosexualité passible de trois ans de prison, adultère pénalisé, un an ferme minimum pour quelques grammes de stupéfiants, drones soumis à autorisation préalable. La fiche officielle signale aussi du harcèlement possible envers les femmes seules et des agressions racistes récemment signalées.
Le grand âge sans filet
L'angle mort de presque tous les projets. L'APA ne s'exporte pas, la CNAM ne couvre pas la dépendance, et les résidences seniors médicalisées qui se développent en 2026 à Tunis, Hammamet, Sousse, Monastir, Djerba et Sfax affichent 1 200 à 4 000 euros par mois selon l'établissement et la dépendance, sans être soumises aux normes des Ehpad français, mise en garde de la presse tunisienne elle-même. L'équation du très grand âge se termine souvent par un retour en France, à anticiper.
Par où commencer, concrètement
Si le projet tient toujours, voici l'ordre dans lequel je le prendrais.
- Passez un vrai séjour test, dans la limite des trois mois sans visa, en incluant une partie de l'été : c'est la saison qui élimine le plus de candidats, entre chaleur, délestages et coupures d'eau.
- Traitez la santé avant le départ : formulaire SE 351-07 demandé à votre caisse, adhésion CFE avant de partir ou dans les trois mois pour éviter la carence, assistance rapatriement exigée par la fiche officielle française.
- Faites qualifier vos pensions par écrit, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, surtout si vous êtes ancien fonctionnaire, et d'un fiscaliste tunisien pour l'abattement de 80 %.
- Ouvrez le compte en dinars convertibles et organisez le transfert régulier de la pension : c'est la clé de la carte de séjour, de l'abattement et du retour éventuel des fonds.
- Déposez la demande de carte au poste de police avant la fin du troisième mois, timbre de 150 dinars, et visez le titre de dix ans de l'accord de 1988 après trois ans de résidence.
- Louez au moins un an avant d'acheter. Si vous achetez : autorisation du gouverneur, jamais de terre agricole, titre bleu vérifié, fiche d'investissement déclarée à la Banque centrale.
- Anticipez le récurrent : certificat de vie annuel, application biométrique installée avant le départ, renouvellements de carte dans les délais, et chaîne sanitaire complète pour un animal de compagnie.
La Tunisie légifère chaque année sur ce qui vous concerne : barème de l'impôt refondu en 2025, abattement sur les pensions mouvant de 2027 à 2029, impôt sur la fortune réformé pour 2026, droit au séjour en cours de révision. Aucun chiffre de cet article ne doit être utilisé sans revérification à la source au moment de votre démarche. Et je le répète, parce que c'est le conseil le plus utile de la page : cet article ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
Questions fréquentes
Peut-on s'installer en Tunisie sans visa ?
Non. Les Français entrent sans visa pour trois mois maximum, avec un passeport valable au moins trois mois à l'entrée, règle appliquée depuis le 1er janvier 2025. Au-delà, une autorisation de séjour doit être demandée au ministère tunisien de l'Intérieur, et le dépassement expose à une amende et à des difficultés à la sortie du territoire.
Le visa retraité tunisien existe-t-il ?
Non, aucun texte tunisien ne crée de visa spécifique. La voie légale est la carte de séjour de droit commun issue de la loi de 1968, avec une simple catégorie pour les retraités sans activité salariée. La pièce déterminante est l'attestation de transfert périodique et régulier de la pension, sans montant minimal chiffré dans les textes.
Ma pension française sera-t-elle imposée en France ou en Tunisie ?
En Tunisie, dès lors que vous y êtes résident fiscal : la convention de 1973 réserve l'imposition des pensions à l'État de résidence, pensions publiques comprises selon la doctrine française. Mais tant que votre résidence fiscale tunisienne n'est pas prouvée auprès de votre caisse, celle-ci peut appliquer par défaut la retenue à la source des non-résidents.
L'abattement de 80 % sur la pension est-il automatique ?
Non. L'article 37 du code tunisien de l'IRPP réserve la déduction de 80 % aux pensions transférées sur un compte bancaire ou postal tunisien, ou dont l'importation est déclarée, justificatifs joints à la déclaration annuelle. La part laissée en France ne bénéficie que de l'abattement de droit commun, 25 % en 2026, et une contribution sociale de 0,5 % s'ajoute en 2026.
Un retraité français est-il couvert pour ses soins en Tunisie ?
Oui, grâce à la convention de 2003 : le titulaire d'une pension française s'inscrit à la caisse tunisienne d'assurance maladie avec le formulaire SE 351-07, à la charge du régime français. Mais la couverture suit les règles et tarifs tunisiens, avec des plafonds annuels bas en ambulatoire, et le conjoint sans pension propre n'est pas couvert lors des séjours en France. Complémentaire et assistance rapatriement restent indispensables.
Faut-il un montant minimum de pension pour la carte de séjour ?
Aucun texte officiel tunisien consulté ne fixe de seuil chiffré. La fiche administrative exige une attestation de transfert périodique et régulier de la pension, appréciée par l'administration. Les montants qui circulent, 400 ou 1 000 euros par mois, ne reposent sur aucune norme publiée.
Un étranger peut-il acheter une maison en Tunisie ?
Oui, mais avec une autorisation préalable du gouverneur, et jamais une terre agricole, interdite aux étrangers. Un achat sans autorisation est frappé de nullité absolue, non régularisable. Il faut aussi financer l'achat par une importation de devises tracée auprès de la Banque centrale, faute de quoi le produit d'une revente future peut rester bloqué en dinars.
Que se passe-t-il si on n'envoie pas son certificat de vie ?
Le versement des pensions françaises peut être suspendu. Un seul certificat par an vaut pour toutes les caisses, transmissible par application biométrique, en ligne ou par courrier. Sur le délai de retour, les sources officielles se contredisent, un mois pour l'une, deux mois pour d'autres : retenez le plus court.
Retraite, fiscalité, budget du quotidien : ce journal explore ce que tout le monde se demande. Pour savoir qui l'écrit, direction ma page auteur.
