Le Vietnam est entré en 2026 dans le top 10 des destinations de retraite des palmarès francophones : coût de la vie parmi les plus bas d'Asie, vols directs depuis Paris, communauté française ancienne, deux lycées français. Mais le pays cache un paradoxe rarement énoncé : c'est une destination de retraite sans visa de retraite. Contrairement à la Thaïlande ou au Cambodge, le Vietnam n'a créé aucun titre de séjour pour les retraités étrangers, et rien n'indiquait, au 29 août 2026, qu'il s'apprêtait à le faire. Tout le projet se construit autour de ce vide.
Ce guide s'adresse à un Français qui envisage sérieusement de s'installer, seul ou en couple, avec une pension française. Il repose sur les textes vérifiés au 29 août 2026 : loi vietnamienne sur l'entrée et le séjour des étrangers, convention fiscale franco-vietnamienne de 1993, nouvelle loi vietnamienne de l'impôt sur le revenu, fiches de France Diplomatie et de l'ambassade de France, liste du CLEISS, barèmes de la Caisse des Français de l'Étranger, normales climatiques officielles. Quand une donnée manque ou que deux sources se contredisent, c'est écrit plutôt que comblé par une approximation.
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À retenir
- Aucun visa retraite n'existe. Les Français disposent d'une exemption de 45 jours, reconduite jusqu'au 14 mars 2028, et d'un e-visa de 90 jours au maximum, ni l'un ni l'autre prorogeables sur place.
- Pension du privé : imposable uniquement au Vietnam selon la convention de 1993, et le Vietnam exonère les pensions de retraite : zéro impôt en l'état des textes d'août 2026, sous réserve de la réforme du 1er juillet 2026.
- Aucune convention de sécurité sociale France-Vietnam : rien n'est remboursé sur place. La CFE facture 492 euros par trimestre en solo, 894 euros en famille, barème d'avril 2026.
- 3,2 % et 4,2 % : la cotisation d'assurance maladie prélevée sur la retraite de base et les complémentaires d'un non-résident, à la place de la CSG, de la CRDS et de la Casa, état 2026.
- Immobilier : 50 ans, prorogeables une seule fois, uniquement dans des projets listés par les provinces, jamais le sol, sans aucun droit au séjour associé.
- 1 euro valait 30 033 dongs le 29 août 2026 : un appartement d'une chambre en centre de Hô Chi Minh-Ville se louait environ 498 euros par mois.
45 jours sans visa, 90 jours d'e-visa : la voie d'entrée réelle
Commençons par le fait qui structure tout. La nomenclature des visas, fixée par la loi modifiée en 2019, liste des visas touristiques, électroniques, d'investisseur, familiaux, de travail ou d'études. Aucun ne vise les retraités : ni visa retraite, ni seuil de ressources officiel. Tout site qui vend un « visa retraite Vietnam » avec un revenu à justifier recopie les barèmes thaïlandais ou cambodgien.
Ce dont disposent réellement les Français
Depuis le 15 août 2023, les Français sont dispensés de visa pour un séjour n'excédant pas 45 jours, jours d'entrée et de sortie inclus, avec un passeport valable au moins six mois. Cette exemption unilatérale a été reconduite en mars 2025 pour trois ans, jusqu'au 14 mars 2028. Le « 15 jours » qu'on lit encore partout est périmé depuis trois ans.
Au-delà, l'outil de droit commun est l'e-visa, ouvert à toutes les nationalités depuis le 15 août 2023 : 90 jours au maximum, entrée unique ou multiple, demande sur le portail officiel du Département de l'immigration. Barème fixé par la circulaire 25/2021/TT-BTC, toujours en vigueur en août 2026 : 25 dollars l'entrée unique, 50 dollars les entrées multiples. L'e-visa de 30 jours des vieux blogs n'existe plus depuis mi-2023. Cas utile au repérage : Phú Quốc est accessible 30 jours sans visa pour toutes les nationalités, à condition d'y entrer directement.
La limite structurelle : rien ne se prolonge sur place
France Diplomatie est formel en juillet 2026 : ni l'exemption de 45 jours, ni l'e-visa, ni les visas touristiques ne sont prorogeables sur place. Le retraité installé à l'année vit donc de sorties suivies de retours, le « visa run », toléré mais sans droit acquis. L'ancienne règle des 30 jours entre deux entrées a disparu des textes, mais l'admission reste discrétionnaire à chaque frontière. Vous êtes un visiteur perpétuel, jamais un résident de droit.
Les autres voies de séjour, et leurs pièges
Des titres longs existent, mais aucun n'est pensé pour un retraité sans attache familiale ni projet économique. Voici le paysage, tel qu'il résulte de la loi modifiée en 2019 et des textes de 2025.
| Voie | Condition | Durée | Ce qu'elle ne donne pas |
|---|---|---|---|
| Exemption de visa | Passeport français valable 6 mois | 45 jours par séjour, dispositif reconduit jusqu'au 14 mars 2028 | Aucun statut de résident, aucune prorogation sur place |
| E-visa | 25 $ entrée unique, 50 $ entrées multiples, circulaire 25/2021/TT-BTC, en vigueur en août 2026 | 90 jours au maximum | Non renouvelable sur place, sortie du territoire obligatoire |
| Visa TT, regroupement familial conjoint ou parent de Vietnamien |
Lien familial avec un citoyen vietnamien ou un détenteur de visa long | 12 mois au maximum, puis carte de résidence temporaire de 3 ans au maximum, renouvelable | Rien sans lien familial réel et documenté |
| Certificat d'exemption de visa de 5 ans | Conjoint ou enfant d'un citoyen vietnamien, 10 $ | 5 ans au maximum, passeport valable 1 an au dépôt | Séjour de 6 mois au maximum par entrée, prorogeable de 6 mois au plus (décret 82/2015/NĐ-CP) |
| Visas investisseur ĐT1 à ĐT4 | De moins de 3 milliards de dongs (ĐT4) à 100 milliards et plus (ĐT1), soit environ 100 000 euros à 3,3 millions d'euros au taux d'août 2026 | Visa de 12 mois à 5 ans ; carte de résidence de 3 à 10 ans selon le palier, aucune carte pour ĐT4 | Le petit investissement ĐT4 n'ouvre pas droit à la carte de résidence |
| Résidence permanente | Notamment : parrainage par un parent, conjoint ou enfant vietnamien et 3 années consécutives de résidence temporaire, logement légal et revenu stable, 100 $ | Carte renouvelée tous les 10 ans sans réexamen, instruction de 4 mois prorogeable de 2 mois au plus (jusqu'à 6 mois au total, art. 41 de la loi 47/2014) | Inaccessible sans famille vietnamienne, hors cas honorifiques et scientifiques |
Deux clarifications sur les mirages qui circulent. D'abord, le golden visa : les annonces de 2025 sur un visa de 5 à 10 ans reprenaient une proposition du Tourism Advisory Board, jamais adoptée. Le seul dispositif long créé est un décret d'août 2025 : une carte d'exemption de 5 ans au maximum pour sept catégories spéciales, scientifiques, grands investisseurs, personnalités, sur invitation d'organismes agréés. Les retraités n'y figurent pas. Ensuite, la carte de résidence temporaire de 3 ans exige une base légale, mariage, investissement ou travail ; aucun cumul de séjours touristiques n'y donne droit.
Au Vietnam, un retraité étranger n'a pas de statut, il a un compteur. La Thaïlande ou le Cambodge vendent un visa retraite, avec ses seuils et ses garanties. Le Vietnam prête 45 ou 90 jours, à recommencer indéfiniment, et peut cesser de les prêter du jour au lendemain.
La procédure, les frais, les nouveautés 2026
La demande d'e-visa se fait exclusivement sur le portail officiel du Département de l'immigration, evisa.gov.vn. Méfiez-vous des sites qui l'imitent et facturent 45 à 90 dollars de « frais de service » pour une démarche qui en coûte 25 ou 50. Le délai légal de traitement est de trois jours ouvrés à compter du dossier complet et du paiement des frais, fixé par l'article 16a de la loi 47/2014 modifiée en 2019 ; prévoyez néanmoins de la marge en pratique. L'ancien circuit de la « lettre d'approbation » est devenu inutile pour les séjours de 90 jours ou moins.
Nouveauté 2026 : depuis le 15 avril, les voyageurs arrivant à l'aéroport de Hô Chi Minh-Ville doivent s'enregistrer en ligne dans les 72 heures précédant l'arrivée, sur le portail officiel de l'immigration. Une extension à Hanoï, Da Nang et Phú Quốc, évoquée par la presse, n'était pas confirmée au 26 août 2026 : vérifiez avant chaque vol.
Le point le plus sérieux est le dépassement de séjour. Les sanctions ont été durcies en 2026 : amende variable selon la durée, aucun barème chiffré n'étant publié par une source officielle, et parfois enquête administrative pouvant bloquer le voyageur plusieurs semaines, l'ambassade de France n'ayant aucun pouvoir d'intervention. Les « extensions » vendues par des agences exposent précisément à ce risque. En cas de perte de passeport, le visa de sortie prend au minimum cinq jours ouvrés. Interlocuteurs officiels : le Département de l'immigration à Hanoï et l'ambassade du Vietnam en France, 62 rue Boileau à Paris.
Fiscalité : ce que le Vietnam prélève, ce que la France garde
C'est le chapitre le plus favorable du dossier, et celui qui exige le plus de précision sur ce qui est certain.
Devenir résident fiscal vietnamien, parfois sans le vouloir
Est résident fiscal du Vietnam celui qui y séjourne 183 jours ou plus sur l'année civile ou sur douze mois glissants, ou qui y dispose d'une résidence permanente, ce qui inclut la location d'un logement par contrats totalisant 183 jours ou plus dans l'année. Autrement dit, on peut devenir résident fiscal vietnamien avec moins de 183 jours de présence physique, par le simple effet d'un bail long, et le résident est imposable sur son revenu mondial. Côté français, foyer, séjour principal et centre des intérêts économiques restent des critères alternatifs : garder un logement permanent et son patrimoine en France peut vous y maintenir résident, la convention arbitrant au cas par cas.
Le sort de votre pension, article par article
La convention fiscale franco-vietnamienne, signée à Hanoï le 10 février 1993 et en vigueur depuis le 1er juillet 1994, tranche en deux articles. L'article 17 réserve l'imposition des pensions privées au seul État de résidence : la France perd le droit d'imposer, le texte officiel de la convention publié sur impots.gouv.fr précisant que ces pensions « ne sont imposables que dans cet État ». L'article 18 fait exception : la pension d'un ancien fonctionnaire reste imposée en France, sauf cas du résident de nationalité vietnamienne sans la nationalité française.
Or le Vietnam exonère les pensions de retraite : la circulaire d'application de 2013 vise expressément les pensions payées depuis l'étranger, et le guide fiscal de référence revu en mars 2026 confirme l'exonération des pensions d'assurance sociale « ou de l'équivalent étranger ». Résultat : une pension française du secteur privé perçue par un résident fiscal du Vietnam n'est, en l'état des textes consultés en août 2026, imposée ni en France ni au Vietnam. Trois réserves. La nouvelle loi fiscale, applicable au 1er juillet 2026, ne reprend pas mot pour mot la mention des pensions payées depuis l'étranger : le maintien de l'exonération doit être confirmé par ses textes d'application. L'assimilation des complémentaires Agirc-Arrco à cet « équivalent étranger » n'est documentée nulle part. Et les formalités pour faire cesser le prélèvement français ne sont décrites nulle part. Faites qualifier votre situation par écrit avant de compter sur ce zéro.
| Nature du revenu | Article | Qui impose | Conséquence concrète |
|---|---|---|---|
| Pension privée d'un emploi antérieur | 17 | Vietnam seul | Et le Vietnam exonère les pensions de retraite : zéro imposition en l'état des textes d'août 2026 |
| Pension de la fonction publique | 18 § 2 | France seule | Retenue à la source de l'article 182 A, sauf national vietnamien non français |
| Loyers d'un bien situé en France | 6 | France | Plus 17,2 % de prélèvements sociaux, le taux réduit de 7,5 % étant réservé aux affiliés EEE, Suisse ou Royaume-Uni |
| Dividendes de source française | 10 | France, plafonnée à 15 % | Imposables aussi au Vietnam à 5 %, avec crédit d'impôt conventionnel |
| Intérêts de source française | 20 | Vietnam seul | La convention n'a pas d'article intérêts : ils suivent les « autres revenus », imposés à 5 % au Vietnam |
| Plus-values sur titres | 12 § 5 | Vietnam | 0,1 % du prix de cession pour les titres cotés, 20 % du gain net pour les participations, taux vietnamiens 2026 |
| Plus-value sur un immeuble en France | 12 § 1 | France | 19 % plus 17,2 %, représentant fiscal accrédité obligatoire hors EEE sauf cession de 150 000 € ou moins ou exonération |
| Fortune immobilière située en France | 21 § 1 | France | IFI sur les seuls biens français au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable, seuil au 1er janvier 2026 |
Ce que le Vietnam taxe par ailleurs
Pour une activité ou des revenus locaux, le barème 2026 compte cinq tranches, de 5 % à 35 % au-delà de 100 millions de dongs par mois, environ 3 330 euros au taux d'août 2026, avec un abattement personnel de 15,5 millions de dongs par mois. Les revenus du capital sont à taux forfaitaires : 5 % sur dividendes et intérêts, dépôts bancaires locaux exonérés, 0,1 % du prix sur les titres cotés, 2 % du prix sur les cessions immobilières. Aucun impôt sur la fortune, pas de droits de succession classiques : les héritages de certaines catégories de biens, titres, parts de capital, immobilier et biens immatriculés, sont taxés à 10 % au-delà de 20 millions de dongs par réception, seuil du 1er juillet 2026, les espèces et les transmissions familiales directes échappant à la taxe. TVA à 10 %, temporairement 8 % sur la plupart des biens jusqu'au 31 décembre 2026. Attention : la convention de 1993 ne couvre pas les successions ; les droits français continuent de frapper les biens situés en France.
Ce qui reste dû à la France
Un non-résident percevant des revenus de source française imposables en France, pension publique ou loyers notamment, dépose chaque année une déclaration 2042 auprès du service des impôts des particuliers non-résidents ; l'annexe 2042-NR ne sert que l'année du départ de France, pour les revenus de source française perçus après le transfert du domicile. Ces revenus supportent le taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 euros de revenu net imposable, revenus 2025, puis 30 %, sauf option pour le taux moyen. La pension publique subit la retenue à la source de l'article 182 A : pour les revenus 2026, après abattement de 10 %, 0 % jusqu'à 17 275 euros, 12 % jusqu'à 50 112 euros, 20 % au-delà, barème réindexé chaque année. Pour les taux conventionnels sur vos revenus mobiliers, produisez chaque année le formulaire 5000 visé par l'administration vietnamienne.
Ce que vous perdez côté protection sociale
Premier fait, brutal : il n'existe aucune convention bilatérale de sécurité sociale entre la France et le Vietnam. Le Vietnam est absent de la liste officielle du CLEISS, contrairement au Japon, à la Corée du Sud, à l'Inde ou aux Philippines. Aucune coordination des droits, aucun remboursement des soins sur place : votre couverture santé repose entièrement sur vous.
Deuxième fait, rassurant : la pension voyage, par virement direct sur un compte à l'étranger, frais bancaires à votre charge ; la base est versée le 9 du mois, la complémentaire en début de mois. En revanche, l'Aspa et l'ASI cessent d'être versées dès le départ hors de France. Et sur les pensions d'un non-résident fiscal, CSG, CRDS et Casa disparaissent, remplacées par une cotisation d'assurance maladie de 3,2 % sur la retraite de base et 4,2 % sur les complémentaires, état 2026, dont l'exonération est réservée à l'espace européen.
Chaque année, il faut prouver qu'on est en vie. Un seul certificat d'existence vaut pour toutes les caisses, et l'application mobile de reconnaissance biométrique permet de le valider sans déplacement. À défaut, le certificat papier ne peut être signé que par l'ambassade à Hanoï, sur rendez-vous, ou le consulat général à Hô Chi Minh-Ville, du mardi au vendredi matin ; le comité populaire ou un notaire vietnamien ne sont pas compétents. Sur le délai de renvoi, les sources officielles se contredisent, un mois pour l'une, deux mois pour d'autres : retenez le plus court, la sanction étant la suspension de la retraite.
Dernier point, décisif pour les carrières courtes : depuis la réforme de 2019, les soins lors des séjours temporaires en France ne sont pris en charge que si la pension rémunère au moins quinze années d'assurance à un régime français. Un conjoint sans ces quinze ans n'a pas ce droit : vérifiez ce compteur avant de partir.
Se soigner au Vietnam : le vrai niveau de l'offre
Les autorités françaises ne laissent aucune ambiguïté : il est « impératif de disposer d'un contrat d'assistance ou d'une assurance permettant de couvrir tous les frais médicaux », rapatriement compris, ces frais n'étant jamais pris en charge par l'ambassade. Le tableau sanitaire justifie la consigne : dengue, rage endémique, médicaments parfois difficiles à trouver, contrefaçons signalées. Le gouvernement canadien décrivait en juillet 2026 un accès limité à des soins de bonne qualité, des ambulances si ralenties que le taxi est conseillé pour rejoindre l'hôpital, et une évacuation vers les pays voisins parfois nécessaire pour les cas graves ; la presse spécialisée cite, sans le dater, environ 40 000 dollars pour un avion médicalisé.
La bonne nouvelle : il existe un vrai réseau privé international, référencé par la liste de notoriété de l'ambassade de France de juin 2026. À Hanoï, l'Hôpital Français, fondé en 1997, premier hôpital international du nord à son ouverture, 170 lits, seul établissement de la liste de notoriété de l'ambassade ouvert 24 heures sur 24 avec des lits d'hospitalisation. À Hô Chi Minh-Ville, l'hôpital franco-vietnamien FV, fondé en 2003 par un médecin français, accrédité JCI quatre fois entre 2016 et 2025. À Da Nang, Vinmec, Family Medical Practice et Hoan My ; à Nha Trang, Vinmec et l'hôpital provincial ; à Da Lat, aucun établissement listé par le consulat. Le 115 des urgences publiques répond en vietnamien.
Côté prix, méfiez-vous des chiffres qui circulent : les plus repris, consultation privée à 2,2 millions de dongs, journée d'hospitalisation à 24 millions, datent de décembre 2019, alors que l'inflation médicale tournait à 11,7 % par an en 2026. Repère plus récent : le bilan de santé standard de l'hôpital FV démarrait à 4,8 millions de dongs, environ 180 dollars, à l'été 2026. Le système public reste financé par le patient, 39,2 % de paiement direct en 2023, et l'affiliation volontaire d'un retraité étranger au régime local n'est confirmée par aucune source officielle.
Reste donc l'assurance. La Caisse des Français de l'Étranger propose son offre retraités sans questionnaire de santé ni limite d'âge, sans exclusion possible une fois adhérent. Barème d'avril 2026 : 492 euros par trimestre en solo, 894 euros en formule famille, soit 3 576 euros par an pour un couple, en hausse de plus de 11 % en un trimestre, le prix d'appel de 147 euros par mois encore affiché étant périmé. Une catégorie aidée à 228 euros par trimestre existe sous 24 030 euros de ressources annuelles, barème 2026. Deux limites capitales : la CFE rembourse sur la base des tarifs français, sans rapport avec les factures des hôpitaux internationaux, et doit être complétée par une assurance internationale sur devis. L'adhésion plus de trois mois après l'expatriation déclenche six mois de carence après 45 ans : adhérez avant de partir.
Combien ça coûte, poste par poste
Toutes les conversions utilisent le cours moyen du 29 août 2026, 1 euro pour 30 033 dongs : le dong s'est déprécié, et les guides qui convertissent encore à 25 000 ou 27 000 dongs par euro faussent tous leurs montants. Les prix viennent des grilles officielles quand elles existent et de la base participative Numbeo de fin août 2026 pour les loyers et les courses, avec la réserve d'usage.
| Poste mensuel | En dongs | En euros | Réserve |
|---|---|---|---|
| Loyer, 1 chambre en centre-ville | 10,8 à 14,96 millions selon la ville | 360 à 498 € | Hanoï 360 €, Da Nang 451 €, Hô Chi Minh-Ville 498 €, données participatives d'août 2026 |
| Loyer, 3 chambres en centre de Hô Chi Minh-Ville | 32,63 millions | 1 087 € | 726 € à Hanoï, 859 € à Da Nang |
| Charges d'un 85 m² climatisé, électricité et eau | 1,99 à 2,66 millions | 66 à 89 € | Fourchettes larges selon la climatisation ; électricité à 2 204 dongs le kWh en moyenne, tarif officiel depuis le 10 mai 2025 |
| Internet fibre | 195 000 à 355 000 | 6,50 à 11,80 € | Grille officielle FPT du 29 août 2026, jusqu'à 1 Gb/s |
| Un plein de 50 litres d'essence RON95 | environ 1,14 million | environ 38 € | Prix administré, révisé chaque semaine, 22 600 à 23 000 dongs le litre fin août 2026 |
| Aide à domicile à temps partiel | environ 8 millions | environ 266 € | Salaires constatés par la presse vietnamienne en 2026 ; temps plein logé-nourri : 12 à 20 millions |
| Couverture santé CFE, formule famille | · | 298 € | 3 576 € par an, barème d'avril 2026, à compléter par une assurance internationale sur devis |
| Sous-total, couple en 1 chambre à Hô Chi Minh-Ville | · | environ 900 € | Hors alimentation, restaurants, assurance complémentaire, loisirs, avion |
L'alimentation locale est le grand point fort. Au relevé d'août 2026 à Hô Chi Minh-Ville : riz à 27 200 dongs le kilo soit 0,91 euro, filet de poulet à 3,16 euros le kilo, douzaine d'œufs à 1,37 euro. Un repas au restaurant bon marché coûte 50 000 à 70 000 dongs selon la ville, soit 1,66 à 2,33 euros, un repas pour deux en milieu de gamme 16,60 à 20 euros. Les produits importés inversent le rapport : bière importée au double de la locale, bouteille de vin milieu de gamme à 10,46 euros, fromage au-delà de 10 euros le kilo. Plus votre caddie reste vietnamien, plus le pays est imbattable.
Deux postes à part. La voiture : une Toyota Vios neuve s'affichait entre 458 et 545 millions de dongs selon la finition sur la grille officielle Toyota Vietnam d'avril 2026, environ 15 250 à 18 150 euros, hors taxe d'immatriculation dont le taux de base national n'a pas pu être confirmé sur texte officiel. Mais son utilité se discute : à Hô Chi Minh-Ville, le kilomètre de taxi coûte 16 500 dongs, soit 0,55 euro, et un usage quotidien du taxi reste très inférieur au coût de possession. Les billets d'avion ensuite : sur les douze mois relevés fin août 2026, l'aller-retour Paris-Hô Chi Minh-Ville allait de 820 euros en mars à 1 201 euros en juillet, Paris-Hanoï de 735 euros en novembre à 1 111 euros en juillet. Or juillet-août est la période des retours en famille : budgétez ce poste explicitement.
Se loger ou acheter : ce que dit la loi vietnamienne
Le cadre a été refondu par trois lois entrées en vigueur le 1er août 2024. Le principe fondateur ne bouge pas : la terre appartient au peuple entier, et un étranger, personne physique, ne peut jamais être propriétaire du sol. Ce qu'il peut acheter, c'est un logement, uniquement dans des projets commerciaux hors zones de défense et officiellement listés par chaque province : Hô Chi Minh-Ville en comptait 93 éligibles au 16 janvier 2026, complétés de 24 autres début mars. S'ajoutent des quotas, au plus 30 % des appartements d'un même immeuble et 250 maisons par quartier, et une durée : 50 ans, prorogeables une seule fois. Toute annonce qui promet une « pleine propriété perpétuelle » à un étranger non marié à un citoyen vietnamien est trompeuse.
Les frais d'une acquisition neuve, état 2026 : TVA à 10 %, l'immobilier étant exclu de la réduction temporaire à 8 %, droit d'enregistrement de 0,5 %, fonds de maintenance de 2 % du prix, objet de nombreux litiges de non-reversement aux syndics. À la revente, l'impôt du particulier est de 2 % du prix de cession, pas du gain : la taxation à 20 % de la plus-value a été abandonnée en septembre 2025, même si une résolution de juillet 2026 a remis le sujet à l'étude. La location est exonérée jusqu'à 500 millions de dongs de recettes annuelles depuis le 1er janvier 2026, environ 16 600 euros, puis taxée, le schéma le plus documenté étant 5 % de TVA plus 5 % d'impôt sur les recettes, les sources divergeant depuis la réforme de juillet 2026 : à faire confirmer localement.
Faut-il acheter ? Les chiffres incitent à la patience. Les prix ont flambé en 2025, Hanoï à 95 millions de dongs le mètre carré sur le neuf au troisième trimestre 2025, environ 3 612 dollars, avant une correction de 8 à 13 % sur son marché secondaire en 2026, tandis que le centre de Hô Chi Minh-Ville atteignait un record à 107 millions au premier trimestre 2026. Dans le même temps, les rendements locatifs de Hanoï tombaient à 3 ou 3,4 %, parfois sous 2 %, moins que des dépôts bancaires locaux. Ajoutez les moyennes faussées par la fusion administrative de juillet 2025, de 63 à 34 provinces, et les condotels dont la presse économique actait la fin en 2026. Et gardez la règle d'or : posséder un logement n'ouvre aucun droit au séjour. Vous pouvez être propriétaire pour 50 ans et devoir sortir du pays tous les 90 jours.
Où s'installer : trois climats dans un seul pays
Le Vietnam s'étire sur plus de 1 600 kilomètres et n'a pas un climat mais trois, mesurés par les normales 1991-2020 du service météorologique. Les ignorer, c'est découvrir l'hiver à Hanoï en croyant avoir fui celui de France.
Hanoï et le nord : un vrai hiver, un vrai problème d'air
En janvier, Hanoï affiche des normales de 14,6 degrés la nuit et 20 degrés le jour, un crachin persistant de décembre à mars, des minima vers 10 degrés. S'y ajoute un facteur que les brochures taisent : la pollution, avec une moyenne de particules fines PM2,5 de 45,9 microgrammes par mètre cube en 2025, plus de neuf fois la valeur guide de l'OMS. Pour des poumons de 65 ans, ce n'est pas un détail. En contrepartie, Hanoï concentre l'ambassade, un lycée français et le seul hôpital international du nord.
Le centre : la façade balnéaire, et ses quatre mois sous l'eau
Da Nang, promue « nouveau paradis des retraités français » par la presse francophone officielle en février 2026, offre plages, hôpitaux privés corrects et Hoi An à cinquante minutes. Mais son régime climatique est inversé : sec de février à août, il déverse ensuite plus de 1 800 millimètres de pluie de septembre à décembre, dont 658 millimètres en octobre en normale, davantage qu'une année parisienne en un mois. Hué suit le même régime en plus frais, avec des inondations récurrentes, jusqu'à 1,7 mètre de pluie en 24 heures en octobre 2025. Nha Trang est la grande ville côtière la plus sèche, plus de 300 jours de soleil par an, frappée toutefois par le typhon Damrey en novembre 2017. Da Lat, vers 1 500 mètres d'altitude, cultive son surnom de ville du printemps éternel mais cumule deux handicaps : aucun établissement de santé listé par le consulat, un aéroport fermé plus de cinq mois en 2026.
Hô Chi Minh-Ville et le sud : la chaleur constante
Le sud n'a pas d'hiver : maximales entre 31,6 et 34,9 degrés toute l'année, saison sèche de décembre à avril, averses quasi quotidiennes de mai à novembre. Hô Chi Minh-Ville concentre le consulat général, le lycée français Marguerite Duras, l'hôpital FV et, depuis décembre 2024, une première ligne de métro ; elle a aussi subi en 2024 sa plus longue vague de chaleur en trente ans. C'est le choix de la commodité, contre la chaleur permanente et la congestion. La communauté française, 6 968 inscrits au registre consulaire en 2025, se répartit historiquement entre Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. Dernier paramètre, le retour : vols directs pour Paris depuis ces deux villes seulement, train Nord-Sud à 32 heures en attendant une grande vitesse visée pour 2035, décalage horaire de plus cinq à six heures.
Ce qui coince
Ce sont ces points, et non le prix du riz, qui font rentrer des couples.
Pas de statut, donc pas d'avenir garanti
Tout repose sur une exemption unilatérale et un e-visa de 90 jours : aucun droit acquis, aucune visibilité au-delà de mars 2028, une admission discrétionnaire à chaque retour. Ceux qui parient sur le golden visa parient sur un texte qui n'existe pas. Cette précarité ruisselle sur tout : difficile de s'engager sur un bail long, un achat ou un animal quand l'horizon légal est trimestriel. C'est la différence fondamentale avec la Thaïlande, Maurice ou le Portugal, et il faut l'accepter, ou choisir un autre pays.
Le grand âge n'est pas prévu
Le Vietnam vieillit vite mais s'équipe lentement : environ 80 centres privés de soins pour personnes âgées fin 2020, un seul hôpital gériatrique national, moins de 10 000 lits gériatriques selon les données de 2019, pour 100 millions d'habitants. Aucune offre documentée d'équivalent d'Ehpad accessible aux étrangers, et l'allocation personnalisée d'autonomie ne s'exporte pas. Un projet à 65 ans doit intégrer sa propre fin : que se passe-t-il à 80 ans, si la dépendance impose une évacuation ou un retour définitif ? Ceux qui traitent cette question en dernier la traitent dans l'urgence.
La langue, l'administration et la banque
Le vietnamien est la seule langue officielle, l'anglais y est de compétence « modérée », 64e à l'indice EF 2025, et les numéros d'urgence répondent généralement en vietnamien. Pendant le Têt, le pays est à l'arrêt une dizaine de jours, administrations et banques comprises. Côté bancaire, passeport et visa valide suffisent en droit pour ouvrir un compte depuis la réglementation de 2024, avec biométrie obligatoire pour les paiements électroniques depuis le 1er janvier 2025. Surtout, le dong n'est pas librement convertible, les transferts sortants sont encadrés, et le rapatriement du produit d'une revente immobilière par un particulier n'est documenté par aucun guide vérifiable : à régler avec une banque vietnamienne avant d'investir, pas après.
La route, l'alcool et la loi
La circulation urbaine est officiellement décrite comme dense et dangereuse, et les chiffres le confirment : environ 7 000 morts sur les huit premiers mois de 2024, de l'ordre de 29 par jour. Le droit s'est durci : tolérance zéro pour l'alcool au volant, amendes lourdes depuis 2025, 4 à 6 millions de dongs pour un feu rouge grillé à moto. Le permis français ne vaut que 90 jours accompagné d'un permis international ; au-delà de trois mois, conversion en permis vietnamien, sans examen grâce à un accord bilatéral, avec traduction notariée. Plus largement, le Vietnam est un État-parti classé « non libre » par Freedom House, avec une législation anti-drogue parmi les plus sévères au monde et des jeux d'argent interdits : on n'y vit pas comme dans une démocratie européenne.
Le climat extrême et la monnaie
La saison des typhons court d'août à novembre, six à huit par an en moyenne, et aucune région n'est à l'abri : Yagi a dévasté le nord en septembre 2024, au moins 321 morts et environ 3,47 milliards de dollars de dégâts, puis Kalmaegi a frappé le centre en novembre 2025. S'ajoutent les canicules, record national à 44,2 degrés en mai 2023, les inondations de mousson et la pollution hivernale du nord. Côté monnaie, tout votre budget dépend d'un taux de change sur lequel vous n'avez aucune prise, avec un dong non convertible hors du pays et des frais de change de l'ordre de 1 à 2 % selon la presse spécialisée sur chaque virement.
Les détails qui usent
Il n'existe aucune franchise douanière de déménagement pour un retraité : le texte de 2016 la réserve aux étrangers venant travailler ou étudier au moins douze mois, et les envois postaux de médicaments sont signalés comme complexes par France Diplomatie. L'importation d'un animal exige un dossier vétérinaire complet, aux exigences chiffrées invérifiables sur source officielle. Le certificat de vie papier impose d'aller physiquement à Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville, ce qui, depuis Nha Trang ou Da Lat, transforme une formalité en voyage. Aucun de ces points n'est rédhibitoire seul, mais leur accumulation explique bien des retours.
Par où commencer, concrètement
Si le projet tient toujours, voici l'ordre dans lequel je le prendrais.
- Testez avant de décider. L'exemption de 45 jours puis un e-visa de 90 jours permettent une saison complète sur place sans engagement. Choisissez la saison défavorable de la région visée : l'hiver à Hanoï, octobre-novembre à Da Nang ou Hué.
- Traitez la santé en premier. Vérifiez vos quinze années d'assurance dans un régime français, adhérez à la Caisse des Français de l'Étranger avant le départ, et demandez des devis d'assurance internationale incluant l'évacuation sanitaire.
- Faites qualifier vos pensions par écrit auprès du service des impôts des non-résidents et d'un fiscaliste : part de l'article 17, part de l'article 18, sort des complémentaires, état de l'exonération vietnamienne après la réforme du 1er juillet 2026.
- Choisissez votre ville sur des données : normales climatiques, pollution hivernale au nord, typhons d'automne au centre, distance à un hôpital international, présence consulaire.
- Louez, n'achetez pas d'emblée. Le marché sort d'une flambée suivie d'une correction, les rendements sont faibles, et la propriété n'apporte aucun droit au séjour. Si vous achetez, exigez la preuve écrite du quota étranger et de la liste provinciale, et réglez le rapatriement des fonds avant de signer.
- Anticipez les démarches longues : permis de conduire international puis conversion, traductions notariées, dossier vétérinaire pour un animal, application du certificat de vie testée, virements de pension organisés.
Un dernier mot de méthode. Le Vietnam réforme en continu : loi fiscale fin 2025, banque en 2024-2025, immobilier en 2024, formalités d'arrivée en 2026. Chaque montant cité ici porte sa date, et aucun ne doit être utilisé sans revérification à la source au moment de la démarche. Faites relire votre montage par des professionnels des deux côtés : cet article ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
Questions fréquentes
Existe-t-il un visa retraite au Vietnam ?
Non. La loi vietnamienne sur l'immigration ne comporte aucune catégorie de visa pour retraités, et le golden visa annoncé en 2025 n'était toujours, au 29 août 2026, qu'une proposition non adoptée. Un retraité français vit sur l'exemption de 45 jours, des e-visas de 90 jours, ou un titre obtenu par mariage ou investissement.
Combien de temps peut-on rester au Vietnam sans visa ?
45 jours, jours d'entrée et de sortie inclus, avec un passeport valable six mois, exemption reconduite jusqu'au 14 mars 2028. Au-delà, il faut un e-visa de 90 jours au maximum, à entrée unique ou multiple. Ni l'un ni l'autre ne sont prorogeables sur place : il faut sortir du territoire et revenir.
Ma retraite française sera-t-elle imposée au Vietnam ou en France ?
Pour une pension du privé, la convention de 1993 réserve l'imposition à l'État de résidence, le Vietnam, qui exonère les pensions de retraite, y compris payées depuis l'étranger : en l'état des textes d'août 2026, elle n'est imposée nulle part, sous réserve de la loi fiscale du 1er juillet 2026. Les pensions publiques restent imposées en France par retenue à la source.
Garde-t-on la Sécurité sociale française en s'installant au Vietnam ?
Non pour les soins sur place : aucune convention de sécurité sociale ne lie la France et le Vietnam. Les soins lors des séjours temporaires en France ne sont pris en charge que si votre pension rémunère au moins quinze années d'assurance dans un régime français. Pour se soigner au Vietnam, il faut la Caisse des Français de l'Étranger, une assurance privée, ou les deux.
Un étranger peut-il acheter un logement au Vietnam ?
Oui, mais dans un cadre étroit : uniquement des logements de projets listés par chaque province, dans la limite de 30 % des appartements d'un même immeuble, pour 50 ans prorogeables une seule fois, et jamais le sol, qui reste propriété collective. Surtout, posséder un logement n'ouvre aucun droit au séjour.
Quel budget mensuel pour un couple de retraités au Vietnam ?
Environ 900 euros par mois pour les postes documentés en août 2026, appartement d'une chambre en centre de Hô Chi Minh-Ville, charges, fibre et couverture famille de la Caisse des Français de l'Étranger, hors alimentation, sorties, transports et avion. Avec un trois chambres central, le panier approche 1 500 euros. Les slogans à 800 dollars par mois reposent sur des chiffres anciens.
Quelle ville choisir pour le climat ?
Il y a trois climats. Hanoï a un vrai hiver, frais, humide et pollué. Hô Chi Minh-Ville est chaude toute l'année, sèche de décembre à avril. Le centre, Da Nang et Hué, est sec de février à août puis subit des pluies parmi les plus violentes du pays. Nha Trang est la plus ensoleillée, Da Lat, en altitude, la plus tempérée, mais l'offre de soins s'y réduit fortement.
Que se passe-t-il si on dépasse la durée de son visa ?
Le dépassement expose à une amende variable et, depuis 2026, à une enquête administrative pouvant bloquer le voyageur plusieurs semaines, sans que l'ambassade puisse intervenir. C'est la date limite tamponnée dans le passeport qui fait foi, pas la durée théorique du visa. En cas de perte de passeport, le visa de sortie prend au minimum cinq jours ouvrés.
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